Reklama
Reklama

Niemcy: Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Urządziłeś w końcu mieszkanie, wszystko jest na swoim miejscu, poznałeś sąsiadów i otoczenie – nagle jednak właściciel wypowiada Twoją umowę najmu. Co począć w takiej sytuacji?

W pierwszej kolejności radzimy przede wszystkich zachować spokój i sprawdzić czy wypowiedzenie jest prawomocne i jak się przed nim bronić. Właściciel lub osoba wynajmująca Ci mieszkanie również musi stosować się do pewnych reguł. Prawo najmu określa wyraźnie, co wolno, a co nie nawet w przypadku rozwiązania umowy najmu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Osoba wynajmująca nie może tak po prostu zakończyć stosunku najmu. Niezbędne jest podanie powodu na piśmie oraz zachowanie terminów określonych w umowie.

Sytuacje, w których właściciel może wypowiedzieć umowę:

- Zaniedbanie obowiązków przez najemcę – np. ciągłe zakłócanie spokoju lub obrażanie innych mieszkańców. Nim jednak dojdzie do wypowiedzenia umowy, właściciel powinien wysłać stosowne upomnienie.

- Zarządzanie – budynek zostanie zburzony, ponieważ budowa nowego okazuje się bardziej korzystna.

- Niewywiązanie się z umowy – np. najemca wynajmuje swoje mieszkanie komuś innemu bez zgody właściciela.

- Zaległy czynsz – może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy.

- Zapotrzebowanie własne – właściciel lub jego bliski krewny chce zamieszkać w mieszkaniu.

Co dokładnie znaczy „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych” (Eigenbedarf)?

Chodzi o sytuację, w której właściciel potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskiej rodziny. Według prawa zaliczają się do niej małżonkowie, rodzice, dzieci, dziadkowie, wnukowie, rodzeństwo, bratanice i bratankowie, teściowie i pasierbowie, jak również osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego osoby wynajmującej – czyli stały partner/partnerka, służba domowa, wychowawcy, pielęgniarzy i opiekunowie.

Czy właściciel musi podać dowody na zapotrzebowanie własne mieszkania?

Obowiązkowo! Właściciel musi oświadczyć na piśmie, dlaczego potrzebuje mieszkania. Powody bez pokrycia nie mogą skutkować zakończeniem stosunku najmu. W wypowiedzeniu umowy najmu właściciel musi podać, kto potrzebuje mieszkania wraz z określeniem stopnia pokrewieństwa i sytuacji mieszkaniowej tej osoby.

Kiedy właściciel nie może rozwiązać stosunku najmu z powodu zapotrzebowania własnego?

Nie każdy członek rodziny jest z prawnego punktu widzenia bliskim krewnym. Do tej grupy osób nie należą – wujostwo, kuzynostwo, wnukowie rodzeństwa, rozwiedzeni małżonkowie, rodzice stałego partnera i jego dzieci, chrześniacy, szwagier, szwagierka.

Jeżeli jednak właściciel może potwierdzić utrzymywanie bliskich kontaktów np. z szwagrem, może wtedy wypowiedzieć Ci umowę z tytułu zapotrzebowania własnego.

Kiedy wypowiedzenie umowy z tytułu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych jest bezpodstawne?

- Kiedy po wypowiedzeniu umowy ani właściciel, ani wskazana osoba, nie zamierzają mieszkać w mieszkaniu.

- Kiedy właściciel nadużywa prawa do zakończenia stosunku najmu z powodu zapotrzebowania własnego – np. kiedy wolne są inne podobne mieszkania.

- Kiedy nie istnieje zapotrzebowanie na tak dużą powierzchnię mieszkalną – np. kiedy właściciel chce przekazać 8-pokojowe mieszkanie o powierzchni 300 metrów kwadratowych jednej osobie.

- W przypadku czasowego zapotrzebowania własnego – właściciel potrzebuje mieszkania tylko na pewien okres czasu.

- W przypadku, gdy właściciel przed wynajęciem mieszkania mógł przewidzieć zapotrzebowanie na mieszkanie.

- W przypadku, gdy właściciel zasłania się zapotrzebowaniem własnym, a w gruncie rzeczy chce użytkować mieszkanie na inne potrzeby.

Uwaga: Jako najemca możesz żądać od właściciela mieszkania odszkodowania, jeżeli tylko upozorował własne zapotrzebowanie na mieszkanie.

Jak bronić się przed wypowiedzeniem umowy przez właściciela?

Najemca ma prawo odwołać się od wypowiedzenia umowy najmu, co oznacza, że może zażądać kontynuacji stosunku najmu, jeżeli wypowiedzenie odbije się negatywnie na nim, jego rodzinie oraz innych członkach gospodarstwa domowego.

Pamiętaj jednak, że w przypadku wyjątkowego bezterminowego wypowiedzenia umowy, nie ma prawa do złożenia odwołania. Dotyczy to również osób wynajmujących tylko pokój w mieszkaniu właściciela.

Ile mam czasu na wyprowadzkę?

Czas na wyprowadzkę uzależniony jest od długości trwania umowy najmu.

Umowa najmu:

- Do 5 lat – 3 miesiące (okres wypowiedzenia właściciela), 3 miesiące (okres wypowiedzenia najemcy)

- Do 7 lat – kolejno 6 i 3 miesiące

- Od 8 lat – kolejno 9 i 3 miesiące

Jak zachować się podczas wypowiedzenia umowy najmu?

Właściciel musi wywiązać się z wszystkich terminów i formalności, aby wypowiedzieć umowę. Lepiej sprawdzić dokładnie wszystkie otrzymane pisma pod względem formalnym i merytorycznym – jeżeli jako najemca znajdziesz błędy, możesz odroczyć wypowiedzenie.

Czym jest przypadek socjalny (Härtefall)?

- Jeżeli najemca mimo poszukiwań nie znalazł odpowiedniego mieszkania dla siebie – musi jednak umieć udowodnić to właścicielowi obecnego mieszkania.

- Jeżeli najemca nie jest w stanie przeprowadzić się z powodu złego stanu zdrowia, podeszłego wieku lub np. ciąży, wypowiedzenie umowy najmu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych może nie dojść do skutku. Nawet najemca, który długo zamieszkiwał dane mieszkanie, może mieć szanse na pozostanie w swoim mieszkaniu.

- Również w czasie krótkiego okresu najmu wypowiedzenie nie zawsze musi dojść do skutku – np. wtedy, gdy w momencie wprowadzenia się mieszkanie zostało gruntownie wyremontowane na koszt najemcy za zgodą właściciela.

Czy mogę złożyć skargę w sądzie po czasie?

Jeżeli najemca może dopiero po ustaniu stosunku najmu dowieść, że właściciel niesłusznie skorzystał z prawa wypowiedzenia umowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, może żądać odszkodowania na drodze sądowej.

Właściciel może zostać zobowiązany do pokrycia kosztów przeprowadzki, poszukiwania nowego mieszkania, jak również pokryć wyższe opłaty za nowe mieszkanie. Warto zatem gromadzić wszystkie rachunki.

Właściciel może zawrzeć umowę najmu na czas określony (Zeitmietvertrag) tylko w trzech sytuacjach:

- Po ustalonym terminie planuje sam mieszkać w mieszkaniu.

- Ma w planach przeprowadzenie remontu, który uniemożliwi dalsze przebywanie w mieszkaniu.

- Chce wynająć mieszkanie do celów służbowych.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?

Prawo najmu ustala, że powód powinien być ujęty w umowie najmu. Strony mogą ją wypowiedzieć tylko w wyjątkowych przypadkach. Należy pamiętać, że nie zalicza się do nich zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Co  dzieje się w przypadku zaległości w opłacaniu czynszu (Mietrückstände)?

Obowiązkiem każdego najemcy jest punktualne opłacanie czynszu. Najpóźniej w trzecim dniu roboczym danego miesiąca pieniądze muszą znaleźć się na koncie właściciela. Inaczej dochodzi do zwłoki płatności, a właściciel ma prawo do natychmiastowego naliczania odsetek.

Pamiętaj, że najemcy, którzy zalegają z opłacaniem czynszu przez dwa miesiące, mogą zostać natychmiast wydaleni z mieszkania. Wszelkie roszczenia ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat.