Problemy z niedoborem mieszkań występują także w Polsce. Jednak – jak podkreślają niemieckie media – nad Wisłą udało się wypracować rozwiązania, które przyspieszają budowę i obniżają koszty. Pojawia się pytanie, czy ten model mógłby sprawdzić się również w Niemczech.
Mniej regulacji, niższe koszty
Przedstawiciele branży nieruchomości nie mają wątpliwości: budowanie w Polsce jest znacznie bardziej opłacalne. Wskazują, że koszt budowy metra kwadratowego mieszkania wynosi tam około 2000 euro, podczas gdy w Niemczech sięga nawet 4000 euro. To różnica dwukrotna.
Źródłem tej różnicy nie są wyłącznie niższe płace. Kluczową rolę odgrywają decyzje polityczne i system regulacyjny. W Niemczech obowiązują rygorystyczne normy energetyczne, skomplikowane przepisy budowlane oraz długie procedury administracyjne. Dodatkowo dochodzą lokalne wymagania, które zwiększają koszty i ryzyko inwestycji.
W Polsce system jest prostszy. Procedury przebiegają szybciej, a wymagania są mniej złożone. Inwestorzy określają to jako „klimat sprzyjający nowemu budownictwu”.
Rynek najmu i własności – dwa różne modele
Różnice widać także na rynku najmu. W Polsce jest on znacznie mniej regulowany. Nie funkcjonują mechanizmy takie jak ograniczenia czynszów czy szerokie interwencje państwa. Dzięki temu inwestycje są bardziej przewidywalne.
Jednocześnie Polska pozostaje krajem własności. Ponad 85 procent mieszkańców mieszka we własnych domach lub mieszkaniach. W Niemczech odsetek ten nie sięga nawet połowy społeczeństwa. To przekłada się na inną politykę państwa.
W Niemczech większy nacisk kładzie się na ochronę najemców. Instrumenty takie jak limity podwyżek czynszów wynikają ze struktury rynku. W Polsce natomiast aktywnie wspiera się zakup nieruchomości.
Wsparcie dla kupujących mieszkania
Od 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym w Polsce są zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych. W Niemczech podatek od zakupu nieruchomości wynosi od 3,5 do 6,5 procent, w zależności od landu. Różnica oznacza oszczędności rzędu kilku tysięcy euro.
Dodatkowo państwo wspiera osoby bez wkładu własnego. Dzięki gwarancjom udzielanym przez bank państwowy BGK możliwe jest uzyskanie kredytu nawet bez oszczędności. Nie jest to dotacja, lecz zabezpieczenie dla banku. W praktyce oznacza to, że dostęp do własności mieszkań jest politycznie wspierany.
Większa dynamika, ale też większe ryzyko
Polski rynek mieszkaniowy reaguje szybciej na zmiany gospodarcze. Wynika to m.in. z większego udziału kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Gdy w 2022 roku stopy procentowe gwałtownie wzrosły, raty kredytów również szybko poszły w górę. W efekcie popyt na mieszkania spadł.
Sytuację ustabilizował dopiero program kredytów z oprocentowaniem na poziomie 2 procent. Pokazuje to, że polski rynek jest bardziej wrażliwy na zmiany kosztów finansowania.
W Niemczech system działa wolniej, ale stabilniej. Długoterminowe, stałe oprocentowanie kredytów ogranicza wpływ nagłych zmian. Spowalnia to wzrost rynku, ale jednocześnie chroni go przed gwałtownymi załamaniami.
Polska inspiracją, ale nie gotowym wzorem
Zdaniem niemieckich komentatorów Polska pokazuje, że niższe koszty, prostsze przepisy i szybsze procedury prowadzą do jednego efektu – powstaje więcej mieszkań. Niemcy natomiast mierzą się z sytuacją, w której dominują regulacje i debaty, a budów jest za mało.
Nie oznacza to jednak, że polski model można wprost przenieść za Odrę. Różnice strukturalne są znaczące. Polska może być inspiracją, ale nie gotową receptą.
Podkreśla się także inny aspekt: własne mieszkanie lub dom pełni funkcję zabezpieczenia na przyszłość. Po spłacie kredytu znika koszt najmu, a nieruchomość może stać się źródłem kapitału. To dodatkowy argument za wspieraniem własności mieszkaniowej.
Źródło: bild
Zdjęcie: freepik
