Wynajmuję w moim domu trzy mieszkania (rok budowy 1950). Chcę, by z czasem mieszkały w nich moje dzieci, dlatego chciałbym podpisać umowę najmu na okres jednego roku, którą mógłbym dodatkowo rozwiązać w dowolnym momencie.

W przypadku mieszkań do wynajęcia w budynkach liczących więcej niż dwa przedmioty najmu i zbudowane przed 30 czerwca 1953 obowiązuje prawo najmu (Mietrechtgesetz, MRG), które ma wpływ na dopuszczalne ograniczenie czasowe umowy. Umowę najmu można zawrzeć tylko pod warunkiem, że zostanie podany termin zakończenia stosunku najmu lub czas jego trwania. W przypadku mieszkań musi on wynosić co najmniej 3 lata, w przypadku pomieszczeń biurowych nie ma żadnych granic. Należy również pamiętać, że umowa musi zostać zawarta na piśmie.

Powyższe trzy reguły obowiązują również w czasie przedłużania już istniejącej umowy najmu. Kiedy nie zostanie spełnione choć jedno wymaganie, umowy nie można ograniczyć czasowo – funkcjonuje ona jako umowa na czas nieokreślony, a najemca musi opuścić mieszkanie tylko po przedłożeniu ważnego powodu.

W tym konkretnym przypadku zawarcie umowy na okres roku jest niezgodne z prawem.

Czy obcokrajowcy lub obywatele spoza UE mogą zakupić mieszkanie własnościowe w Wiedniu?

Osoby, które nie są obywatelami państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego ani obywatelami Szwajcarii, a chcą nabyć w Wiedniu nieruchomość, prawo do użytkowania mieszkania lub uzyskać zezwolenie na budowę, muszą uzyskać pozwolenie zgodnie z Wiedeńską Ustawą o Nabywaniu Nieruchomości przez Obcokrajowców (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, WrAuslGEG). Odpowiedni wniosek należy złożyć w Urzędzie Miasta 35. Wnioskodawca powinien w nim określić, w jakim celu nabywa nieruchomość – ekonomicznym, społecznym czy kulturowym. W pierwszym przypadku chodzi o utworzenie siedziby firmy, a w drugim o osobiste zapotrzebowanie na mieszkanie. W każdym kraju związkowym regulacje nieco różnią się od siebie.

Administracja domu poinformowała mnie, że na skutek prac remontowych, instalacja gazowa będzie nieczynna przez dwa tygodnie. Dotyczy to ciepłej wody, ogrzewania, piekarnika itd. Czy mogę liczyć na zmniejszenie wysokości czynszu?

Ustawa określa, że w przypadku, gdy właściciel mieszkania nie jest w stanie wynajmować go na takich warunkach, jakie określił w umowie, czynsz musi zostać zmniejszony. Do zmniejszenia czynszu (Zinsminderung) lub zwolnienia z obowiązku jego płacenia (Zinsbefreiung) najemca ma prawo również wtedy, gdy braki nie wystąpiły z winy właściciela nieruchomości. Wysokość obniżki zależna jest od stopnia i czasu trwania częściowej lub całkowitej niesprawności. Należy wyjść od podstawowej wysokości czynszu brutto (Bruttomietzins). Mimo to, wyliczenie dokładnej obniżki jest trudne. W naszym przypadku może jednak śmiało chodzić o jedną czwartą wysokości czynszu. Lepiej powiadomić o skorzystaniu z prawa do obniżenia czynszu właściciela wynajmowanego mieszkania, aby w razie problemów mieć pisemny dowód.

Pod koniec roku przebywałem za granicą i z tego powód uregulowałem koszty eksploatacji mojego mieszkania własnościowego dopiero na początku stycznia. Administracja wysłała mi upomnienie i zażądała zapłacenia kary.

Do obowiązków zarządcy należy wysyłanie upomnień w przypadku niepokrytych kosztów. Warto zapamiętać, że skoro należność została już opłacona, wysłane później upomnienie nie jest ważne. Lepiej jednak skorzystać z innych metod płatności – nawet zagranicznych – aby opłacić wszystko na czas.