Plotki krążące na temat wielu kwestii w austriackim prawie najmu, które są często powielane, prowadzą do sporów pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Z jakimi mitami mierzą się najemcy w Austrii?

1. Mit – malowanie ścian to sprawa lokatora

Wielu lokatorów myśli, że przy wyprowadzce muszą jeszcze pomalować ściany, jednak Sąd Najwyższy (Oberster Gerichtshof) uznał, że to mylna interpretacja prawa. Wynika to z faktu, że takie klauzule są nieważne w formularzowych umowach najmu, a większość umów najmu zawartych w Austrii ma właśnie formę formularzowych umów najmu. Tylko wtedy, gdy najemcy zawrą indywidualną umowę z właścicielem odnośnie malowania, umowa ma moc prawną. Najemcy powinni być ostrożni w kwestii malowania, bowiem jeśli nie ma wyraźnych śladów zużycia, wynajmujący nie może żądać, aby najemca przed wyprowadzką odświeżył ściany. Mieszkanie jest uważane za mocno zużyte tylko wtedy, gdy na przykład ściany są mocno pożółkłe.

Uwaga! W sytuacji jeśli mieszkanie zostało przez najemcę pomalowane na nietypowe kolory, takie jak różowy lub czarny, to przed opuszczeniem mieszkania, musi je przemalować na neutralny kolor.

2. Mit – Najemca jest odpowiedzialny za naprawę i serwis podgrzewacza

Kto jest odpowiedzialny za wymianę i serwisowanie podgrzewacza? Od czasu nowelizacji ustawy o mieszkalnictwie w 2015 r. jasne stało się, że odpowiedzialny za to jest właściciel. Ustawa ta przewiduje również, że najemca musi pokryć koszty corocznych konserwacji.

3. Mit – Właściciele mogą pytać o wszystko podczas oglądania mieszkania.

Chociaż wiele osób myśli, że właściciel ma prawo pytać o wszystko przyszłego najemcę, to jest to nieprawda. Wynajmujący może podczas oglądania mieszkania zadawać pytania, będące istotne dla umowy najmu. Zatem pytania o nazwisko, miesięczne dochody i czy mieszkanie jest przeznaczone do użytku biznesowego są dozwolone. Jednak potencjalni najemcy nie muszą odpowiadać na pytania dotyczące planowania rodziny, chorób, orientacji seksualnej, pochodzenia etnicznego czy religii. Tutaj wolno im nawet kłamać.

4. Mit – Najemca może zmienić mieszkanie, jak mu się podoba

Powieszenie obrazów, pomalowanie ścian lub kafelkowanie mieszkania, to drobne zmiany, które lokatorzy mogą przeprowadzić. W przypadku większych zmian, takich jak wyburzenie ścian, wymagana jest już zgoda właściciela. Zgodnie z prawem najmu, właściciel w niektórych przypadkach musi udzielić na to zgody. Mianowicie, gdy chodzi o zmodernizowanie mieszkania do aktualnego stanu techniki lub doprowadzenie go do stanu używalności. Jednakże koszty te muszą być zazwyczaj ponoszone przez najemcę. Lokatorzy powinni zawsze uzyskać zgodę wynajmującego na dokonanie zmian w mieszkaniu w formie pisemnej. Wynajmujący ma bowiem również prawo żądać przywrócenie mieszkania do stanu pierwotnego i może, w zależności od przypadku, wyciągnąć konsekwencje, jeśli zmiany zostaną dokonane bez jego zgody.

5. Mit – Właściciel zawsze może wejść do mieszkania

O tym kto może wejść do mieszkania decyduje najemca. Zatem nie jest dozwolone, aby wynajmujący niespodziewanie pojawił się u najemcy i żądał, aby ten go wpuścił do mieszkania. W takim przypadku najemca może się na to nie zgodzić. Gdy istnieje ważny powód, a właściciel wcześniej zapowie swoją wizytę, lokator musi go wpuścić.

6. Mit – Jeśli znajdziesz trzech nowych lokatorów, wcześniej rozwiążesz umowę

Wielu najemców myśli, że jeśli przedstawi właścicielowi trzech potencjalnych nowych lokatorów, to  ten zgodzi się na wcześniejszą wyprowadzkę. Jednak nie jest to takie proste. Najemcy muszą przestrzegać okresu wypowiedzenia, chyba że druga strona jest skłonna do rozmowy z nimi w geście dobrej woli. Tylko z kolejną klauzulą lokatorską w umowie najmu najemcy mogą wcześniej się wyprowadzić. Może to mieć różną formę i może na przykład określać, ilu możliwych kolejnych najemców musi zapewnić najemca, oraz czy najemca może bezpośrednio wymieniać nazwiska kolejnych najemców, czy też może jedynie zgłaszać sugestie, które wynajmujący może odrzucić. Innym sposobem na wcześniejszą wyprowadzkę może mieć miejsce w przypadku zaistnienia trudnej lub wyjątkowej sytuacji. Przykładowo jeśli najemca musi się wprowadzić do domu spokojnej starości. Wtedy właściciel może być zmuszony do przyjęcia nowego najemcy.

7. Mit – Kaucja może zostać użyta jako czynsz

Nie płacenie czynszu za ostatni miesiąc przed wyprowadzką i odliczenie tego od kaucji jest niedozwolone. Tylko pod koniec okresu najmu najemca ma prawo do zwrotu kaucji, a kaucja służy właścicielowi jako zabezpieczenie, na przykład do naprawy szkód, które wykraczają poza normalne zużycie.