Zasadniczo każdy, kto ukończył 18. rok życia może zawrzeć w Austrii umowę najmu, jak i każdą inną. Jednak nie każdy ma możliwość wynajęcia mieszkania, należy spełnić bowiem szereg warunków. Najważniejszym z nich jest odpowiednie zabezpieczenie finansowe. Miesięczne wynagrodzenie musi bowiem wystarczyć na pokrycie potrzeb dnia codziennego. Najemca nie może przeznaczać całego swojego zarobku jedynie na czynsz. Zasadniczo uznaje się, że osoba wynajmująca powinna zarabiać przynajmniej trzykrotność wysokości miesięcznego czynszu.

Uwagę należy przede wszystkim zwrócić na umowę. Przed jej podpisaniem należy dokładnie wiedzieć, czy jest to rzeczywiście miejsce, które chcemy wynająć i na które nas stać. Osoba wynajmująca mieszkanie musi być zaś pewna swojej decyzji co do przyszłego najemcy. Wiele właścicieli mieszkań żąda od najemcy zaświadczenia o zarobkach, które poświadczy, że wynagrodzenie jest przynajmniej trzy razy wyższe od wysokości czynszu. Jeśli ktoś zarabia mniej, ma jeszcze inną możliwość wynajęcia mieszkania. Musi przedstawić oświadczenie poręczyciela (Bürgschaftserklärung) przykładowo podpisane przez rodziców. Oznacza to, że są oni gotowi opłacić czynsz, gdy najemca nie będzie w stanie tego robić. Po wstępnej zgodzie co do wynajmu warto poprosić właściciela mieszkania lub maklera o przesłanie wstępnej wersji umowy o najem. W tej sytuacji ważne jest przeczytanie dokumentów bardzo dokładnie. Warto udać się także do poradni lub stowarzyszenia najemców, gdzie odpowiednie osoby przyjrzą się umowie.

Z czego składa się umowa o najem?

W pisemnym dokumencie o wynajęciu mieszkania można znaleźć takie informacje jak:

• strony umowy (najemca oraz osoby wynajmująca),
• dokładny opis mieszkania (adres, wielkość w m²) oraz zestawienie pokoi, należąca do lokum piwnica lub strych oraz ewentualnie miejsce garażowe,
• opis wyposażenia (rodzaj ogrzewania, wyposażenie sanitarne, zabudowana kuchnia wraz z szafkami i najbardziej niezbędne sprzęty itp.),
• ewentualne zasady użytkowania ogrodu, przechowalni rowerów, pralni oraz części wspólnych),
• datę początku płacenia czynszu lub przekazania kluczy,
• długość trwania umowy najmu (na czas nieokreślony lub na czas określony z dokładną datą końcową najmu),
• wysokość miesięcznego czynszu (z podziałem na opłatę za samo mieszkanie, koszty utrzymania oraz podatek obrotowy),
• informację czy wysokość czynszu za sam wynajem może wzrosnąć i jeśli tak, to na jakich zasadach,
• dokładne informacje o wysokości kosztów utrzymania,
• wysokość kaucji oraz opcje jej zapłaty,
• wszystkie wcześniej ustalonej poprawki (przykładowo osoba wynajmująca zobowiązuje się do naprawienia prysznica w ciągu dwóch tygodni).

Jak wygląda przekazanie samego mieszkania?

By do tego doszło, najemca musi najpierw podpisać umowę najmu. Dopiero wtedy może odbyć się przekazanie. Błędnym jest założenie, że proces najmu kończy się na tym etapie. W takiej sytuacji najlepiej wygospodarować sobie kilka godzin oraz zabrać osobę towarzyszącą. To bowiem ostatnia możliwość dokładnego sprawdzenia mieszkania. Może się bowiem okazać, że jego stan jest o wiele gorszy, niż obiecywano. Warto sprawdzić, czy wszystkie szkody po ostatnich najemcach zostały naprawione. Obojętnie czy finalnie okaże się, że wszystko jest w porządku lub zostaną zauważone różne braki. Warto sporządzić protokół, który podpisze osoba wynajmująca mieszkanie oraz najemca. Każdy z nich powinien otrzymać kopię dokumentu. Taki dokument często przydaje się przy wyprowadzce, by potwierdzić, że braki w mieszkaniu zostały wyrządzone jeszcze przed zamieszkaniem w danym lokum.

Wiele osób wynajmujących mieszkanie nawet nie przeprowadza prawdziwego przekazania mieszkania, a jedynie oddaje klucze przy podpisaniu umowy. W takiej sytuacji warto zawrzeć wszystkie uwagi w umowie najmu i od razu po jej podpisaniu udać się do mieszkania ze świadkiem, by sprawdzić, czy wszystko wygląda tak, jak obiecywano. Wszystkie szkody lub braki należy spisać w protokole, na którym znajdzie się także podpis świadka. W protokole powinien znaleźć się:

• stan renowacji mieszkania,
• lista przedmiotów wyposażenia wnętrza,
• stan oraz wiek każdego przedmiotu wyposażenia wnętrza,
• stan oraz rodzaj podłogi,
• zdjęcia wybrakowanych lub uszkodzonych miejsc, sprzętów, przedmiotów w formie załącznika,
• stan licznika prądu oraz gazu,
• braki, które najemca zauważył dopiero po otrzymaniu kluczy do mieszkania,
• liczbę otrzymanych kluczy z dokładnym opisem, który klucz należy do których drzwi.

Nawet gdy nowe lokum jest bardzo małe, a ilość mebli oraz urządzeń znikoma, warto zainwestować w ubezpieczenie mieszkania. Jego koszt nie przekracza najczęściej nawet 10 euro miesięcznie. W przypadku jakichkolwiek problemów najemca będzie miał zapewnione finansowe zabezpieczenie.

Całe mieszkanie a może tylko pokój?

Jeśli dla kogoś pierwsze własne mieszkanie jest zbyt dużym wydatkiem, powinien zastanowić się nad wynajęciem lokum wraz z kilkoma innymi osobami. To nie tylko o wiele tańsza opcja, lecz także o wiele bardziej rozrywkowa. Przed podjęciem takiej decyzji warto jednak sprawdzić, kim będą nowi współlokatorzy. Harmonijne życie w jednym mieszkaniu może odbyć się bowiem tylko, gdy wszyscy się dogadują. Opcja ta ma oczywiście wiele zalet (mniejsze koszty, nigdy nie jest nudno, zawsze jest ktoś, z kim można pogadać), lecz także wad (trudności z organizacją wspólnego życia, wiecznie zajęta łazienka, problemy ze znalezieniem miejsca tylko dla siebie, prawie nigdy nie jesteś sam). Wszystko zależy od osobowości najemcy, samotnicy z pewnością będą mieli trudności z takim stylem mieszkania.

Warto ustalić więc listę zasad, których każdy z mieszkańców będzie musiał przestrzegać. W niej warto zawrzeć sposób płacenia za czynsz oraz wszystkie inne koszty (wspólne konto, kasa mieszkaniowa, płacenie osobno za własne zakupy, czynsz czy opłaty), dyżury sprzątania, dyżury zakupowe, pranie, możliwości palenia papierosów czy mieszkania ze zwierzętami. Warto też zastanowić się nad sposobem wynajęcia mieszkania, w umowie mają być zawarte wszystkie osoby jako główni najemcy czy tylko jedna, podczas gdy reszta będzie podnajemcami. W pierwszej opcji wszyscy mają te same prawa i obowiązki, lecz przy wyprowadzce, którejś z osób może dojść do niemałych problemów. W takiej sytuacji wszyscy mieszkańcy oraz osoba wynajmująca lokum powinna zgodzić się na taką opcję. Jeśli w umowie nie ma mowy o zrzeknięciu się wszystkich praw i obowiązków przy przeprowadzce lub przekazaniu ich nowemu najemcy, może dojść do wielu komplikacji. Właściciel ma bowiem prawo do zerwania umowy najmu z wszystkimi mieszkańcami lokum. Później będzie mógł stworzyć osobną umowę dla osób, które pozostają, lecz nie musi tego robić. Może też poszukać kompletnie innych najemców.

Druga opcja wynajmu jest częściej wybierana, ze względu na mniejsze komplikacje. Wtedy należy jednak początkowo ustalić, kto będzie głównym najemcą. Najlepiej, by była to osoba, która z pewnością będzie mieszkała w nowym lokum najdłużej. To ta osoba zawiera z każdym podnajemcą osobne umowy najmu. Te powinny zawierać:

• strony umowy (imiona i nazwiska, daty urodzin oraz adresy),
• opis przedmiotu najmu,
• ewentualne przeniesienie zasad z głównej umowy o korzystaniu z ogrodu, przechowalni na rowery, pralni oraz innych wspólnych miejsc,
• datę rozpoczęcia wynajmowania mieszkania lub przekazania kluczy,
• długość trwania umowy najmu (na czas nieokreślony lub na czas określony z dokładnym podaniem daty końcowej),
• przy umowie na czas nieokreślony powinno zawrzeć się trzymiesięczny okres wypowiedzenia,
• wysokość czynszu oraz kaucji.

Główny najemca ponosi w tym momencie oczywiście o wiele większą odpowiedzialność oraz ma więcej obowiązków. Musi płacić właścicielowi mieszkania zawsze pełną kwotę czynszu, niezależnie czy reszta podnajemców spełniła już ten obowiązek, czy też nie. Główny najemca musi też opłacać pełną kwotę, nawet gdy ktoś się wyprowadzi, a nie znajdzie się jeszcze odpowiednia osoba na jego miejsce. Zobowiązany jest także do uregulowania wszystkich pozostałych płatności, jak rachunek za Internet, gaz, prąd czy ubezpieczenie mieszkania.

Komu żadna z tych opcji wynajmu nie pasuje, ma jeszcze jedną możliwość. Każdy z najemców może podpisać umowę z właścicielem mieszkania na wynajem jedynie jednego pokoju oraz możliwość korzystania z pomieszczeń wspólnych. W takiej sytuacji każdy z mieszkańców sam musi dbać o opłacanie wszystkich kosztów. Ta opcja jest wybierana jednak bardzo rzadko przez właścicieli mieszkań.

Prawa i obowiązki po podpisaniu umowy

Po podpisaniu umowy najmu na najemcę spada nie tylko obowiązek płatności i przestrzegania zasad, lecz także szereg różnych praw. Nabywa on przede wszystkim prawo do użytkowania opisanego w umowie mieszkania wraz z wszystkimi wcześniej ustalonymi pomieszczeniami dodatkowymi (np. piwnica). Oznacza to także, że nikt poza najemcą nie może wbrew jego woli otrzymać dostępu do wynajmowanego lokum. Dotyczy to także właściciela mieszkania. Nikt też nie może zabronić samemu najemcy dostępu do mieszkania. Kolejnym prawem jest prawo do kluczy i kluczy zapasowych. W umowie najmu napisane jest bowiem, że najemca ma prawo do nieograniczonego dostępu do mieszkania, pomieszczeń dodatkowych oraz wszystkich wejść zawartych w umowie. Wszystkie klucze, czy to do bramy, czy do piwnicy powinny być zakupione oraz przekazane przez właściciela mieszkania przy podpisywaniu umowy. Najemca ma także prawo do kluczy zapasowych, by przykładowo ktoś znajomy mógł zadbać o rośliny i porządek w czasie jego nieobecności. Istnieje także prawo do ustalonego stanu mieszkania. To ma bowiem wyglądać tak, jak opisano je w umowie. Jeśli przykładowo napisano, że lokum jest wyremontowane, podczas gdy podczas przekazania mieszkania okazuje się jednak, że mieszkanie wcale nie jest w tak świetnym stanie, właściciel musi wyremontować lokum, by doprowadzić go do zadowalającego stanu lub zmniejszyć wysokość czynszu. Dokładną rozpiskę praw i obowiązków można znaleźć na stronie www.wien.arbeiterkammer.at.

Najemca jest zobowiązany jednak także do przestrzegania i wypełniania obowiązków. Najważniejszym z nich jest obowiązek płacenia czynszu. Ten musi być opłacany regularnie w pełnej kwocie. Przelew musi być wysłany najpóźniej do 5 dnia każdego miesiąca. Większość właścicieli mieszkań prosi, by zlecić zlecenie stałe lub o możliwość debetowania bezpośredniego. Kolejnym prawem, którego najemca musi przestrzegać, jest obowiązek do starannego obchodzenia się z przedmiotem najmu. Ponieważ mieszkanie nie jest jego własnością, musi starać się nie wyrządzić żadnej szkody. Osoba wynajmująca nie może dokonywać żadnych dużych remontów, które nie są uzgodnione z właścicielem lokum i musi dobrze się z nim obchodzić. Dobre stosunki z sąsiadami są również częścią tego obowiązku. Najemca musi także przestrzegać obowiązku znoszenia uciążliwości. Oznacza to, że nie można reagować złością na wszystkie remonty, budowy i naprawy wykonywane bezpośrednio w mieszkaniu, jak i w samym budynku. Przykładem może być awaria instalacji wodnej w mieszkaniu piętro niżej, którą da się jedynie naprawić przez rozkucie podłogi w własnej łazience. Takiemu działaniu najemca sprzeciwić się nie może. Nie może też odmówić wpuszczenia do mieszkania właściciela lub osoby wysłanej przez niego. Właściciel musi jednak zapowiedzieć swoją wizytę wyprzedzeniem i uzgodnić ją z najemcą. Jedynie  przypadku zwłoki obowiązek ten może zostać pominięty. Najemca musi zgodzić się także na zmiany we własnym mieszkaniu, jeśli te są obowiązkowe i bardzo potrzebne, jak przykładowo naprawa gazociągu.

Kto płaci za naprawy i remonty? Właściciel czy najemca?

W przy mieszkaniach prywatnych starego budownictwa wybudowanych przed 1945 rokiem, mieszkaniach komunalnych oraz mieszkaniach spółdzielczych można założyć, że właściciel lokalu musi zadbać o konserwację wspólnych miejsc oraz obiektów, konserwację urządzeń grzewczych i ich ewentualną naprawę oraz naprawy w mieszkaniu, które usuną poważne zagrożenia konstrukcji budynku lub zdrowia.

Kiedy najemca zdecyduje się na zmianę mieszkania, musi także przestrzegać pewnych praw i obowiązków. Należy przede wszystkim zostawić mieszkanie w takim stanie, jakim się je zastało. Oznacza to, że wszystkie meble i sprzęty znajdujące się tam od początku wynajmu, muszą pozostać na swoim miejscu. Jedynie to, co najemca kupił dla własnego użytku, musi zniknąć. Za wszystkie miejsca, meble oraz sprzęty, które noszą na sobie zwykłe ślady użytkowania, nie trzeba nic dopłacać, jedynie przy większych szkodach, właściciel może zachować kaucję dla siebie lub żądać zwrotu kosztów za naprawę. Do normalnego użytkowania zalicza się: montowanie uchwytów na mydło czy ręczniki, zadrapania w wannie, dziury w ścianach po regałach w kuchni czy łazience, zadrapania tapet, które powstały wskutek stojących przy ścianach mebli, zużycie wyposażenia mieszkania. Za m.in. zaklejanie nowej posadzki parkietowej dywanem, głębokie zadrapania i brakujące kawałki parkietu właściciel może żądać zapłaty.

Coraz częściej osoby wynajmujące lokum żądają, by najemca przed wyprowadzką na nowo pomalował całe mieszkanie. Jednak nie istnieje żadna prawna podstawa, która go do tego zobowiązuje. Niestety informacja taka bardzo często pojawia już przy podpisywaniu umowy najmu, a osoby, które nie chcą zgodzić się na taki warunek, bardzo często nie otrzymują mieszkania. Sytuacja najemców jest tutaj więc trudna. Najlepiej udać się z takimi dokumentami do stowarzyszenia najemców po poradę.