Jak mówi stara zasada prawna, umów należy dotrzymywać. W dobie kryzysu jej praktyczne zastosowanie jest jednak zagrożone, ponieważ według nowych badań ekonomicznych sytuacja w branży budowlanej stale się pogarsza. Ponadto prawo umów o dzieło (niem. Werkvertragsrecht) dopuszcza swobodną możliwość wypowiedzenia umowy. 

Klient wypowiada umowę o roboty budowlane

Swobodne prawo do wypowiedzenia umowy przez inwestora, czyli zleceniodawcę, oznacza, że może on w każdej chwili i bez podania przyczyn wypowiedzieć umowę budowlaną. Zagwarantowane jest to w § 648 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Paragraf ten stanowi bowiem: „Zamawiający (= zleceniodawca lub inwestor) może w każdej chwili wypowiedzieć umowę aż do momentu zakończenia prac. Prawo to nie może być wyłączone za pomocą jakichkolwiek zapisów w umowie”. 

W tym kontekście należy dokonać zdefiniowania pojęć: umowy o roboty budowlane zawsze są umowami o dzieło, ale umowy o dzieło nie zawsze są umowami o roboty budowlane. Niniejszy artykuł dotyczy w szczególności umów o roboty budowlane, które zgodnie z § 650h BGB zawsze muszą zostać wypowiedziane w formie pisemnej.

Rzemieślnik wypowiada umowę o roboty budowlane 

Rzemieślnik jako zleceniobiorca nie ma swobodnego prawa do wypowiedzenia umowy. Może jednak tego dokonać, jeżeli inwestor zaniecha koniecznej współpracy (§ 643 BGB). Co to oznacza w praktyce? Jeśli klient musi podjąć jakiekolwiek działania, aby rzemieślnik mógł wykonać swoje zlecenie, i jeśli nie uczyni tego w odpowiednim czasie, ten może wypowiedzieć umowę o roboty budowlane. 

Zgodnie z § 648a BGB obie strony mają również nadzwyczajne prawo do wypowiedzenia umowy z ważnego powodu. Zgodnie z nim ważna przesłanka istnieje wtedy, gdy od jednej ze stron umowy nie można oczekiwać, by kontynuowała jej realizację aż do momentu zakończenia prac. 

Zawieszenie umowy o roboty budowlane

Możliwym wariantem odstąpienia od umowy o roboty budowlane w sytuacji kryzysowej byłoby jej zawieszenie, czyli niejako pozostawienie jej w stanie spoczynku. Obie strony – inwestor i wykonawca – musiałyby wyrazić na to zgodę i w formie pisemnej dokonać stosownych zmian w umowie. 

Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane – oto konsekwencje

Jeśli inwestor wypowiada umowę o roboty budowlane, rzemieślnik może domagać się ustalonego wynagrodzenia. Dotyczy to oczywiście już wykonanych usług, ale także tych, które nie zostały jeszcze zrealizowane. Przewiduje to § 648 II BGB, niejako w celu zrównoważenia swobodnego prawa wypowiedzenia umowy. 

Prawo zakłada, że wykonawcy przysługuje 5% umówionego wynagrodzenia za jeszcze niezrealizowane usługi. Najprostszym przypadkiem jest sytuacja, gdy rzemieślnik nie zdążył jeszcze rozpocząć prac. 

Problemy z dokonaniem rozgraniczenia 

Jeżeli natomiast usługa została już wykonana przez rzemieślnika, to zazwyczaj pojawiają się trudności z jej właściwym rozgraniczeniem. Jeśli rzemieślnik zrealizował już usługę, a umowa o roboty budowlane została wypowiedziana, to VAT jest należny od zafakturowanej części wykonanych usług. 

Zgodnie z § 648 II BGB po wypowiedzeniu umowy o roboty budowlane wykonawca musi dokonać zmniejszenia uzgodnionego wynagrodzenia w związku z: 

• wydatkami, do których nie doszło w związku z zaprzestaniem realizacji umowy,
• nakładami, które może zrekompensować poprzez wykorzystanie swoich zasobów w innym miejscu już po rozwiązaniu umowy o roboty budowlane. 

Rzemieślnik odpowiada za wszystkie wykonane i zakończone usługi także po rozwiązaniu umowy o roboty budowlane. 

Zgodnie z § 634a ust. 1 nr 1 i 2 BGB okres przedawnienia w przypadku realizacji usług wynosi dwa lub pięć lat. Nawet w przypadku wypowiedzenia nie podlega to wyłączeniu za pomocą odrębnych zapisów w umowie.