W styczniu 2018 r. weszła w życie największa reforma umów o dzieło w 120-letniej historii istnienia niemieckiego kodeksu cywilnego. W § 631 oraz kolejnych ujęte zostały przede wszystkim liczne szczegółowe regulacje odnoszące się do umów o roboty budowlane oraz konsumenckich umów o roboty budowlane. Zaktualizowano również przepisy dotyczące umów o wykonanie projektu architektonicznego (Architektenvertrag) oraz umów deweloperskich (Bauträgervertrag). „Nowe” przepisy mają zastosowanie dla umów, które zostały zawarte od 1 stycznia 2018 r. Z kolei te zawarte do 31 grudnia 2017 r. objęte są obowiązującym wówczas prawem. Jeżeli zaś chodzi o umowy, dla których jeszcze w 2017 r. otrzymano wiążącą ofertę, np. od rzemieślnika czy architekta, jednak rzeczywiste zlecenie robót nastąpiło po 31 grudnia 2017 r., zasadniczo można tu już zastosować nowe prawo umów o dzieło.
Aktualne prawo budowlane oraz prawo umów o dzieło
Reforma prawa umów o dzieło przewidziała wiele istotnych zmian. Poniżej przegląd najważniejszych kwestii odnoszących się do (konsumenckich) umów o roboty budowlane. Otóż jeśli w ramach realizacji umowy kupna-sprzedaży z klientem rzemieślnik dokona montażu wadliwych materiałów budowlanych, może on żądać od ich sprzedawcy zwrotu kosztów związanych z koniecznością demontażu i ponownego montażu, nawet jeśli wady te nie wniknęły bezpośrednio z winy owego sprzedawcy (§ 439 ust. 3 kodeksu cywilnego). Zgodnie z § 445a sprzedawca ten może później zażądać zwrotu poniesionych wydatków od swojego dostawcy, jeśli wada istniała już w momencie przejścia ryzyka, a więc nie powstała dopiero później.
Ogólne przepisy dotyczące umów o dzieło, które obowiązują dopiero od 1 stycznia 2018 r.
- Płatności zaliczkowe – zgodnie z § 632a kodeksu cywilnego płatności zaliczkowe mogą być wymagane w wysokości wartości zrealizowanych i zgodnych z umową usług.
- Prawo wypowiedzenia umowy – od teraz przepisy jednoznacznie przewidują prawo bezterminowego wypowiedzenia umowy zarówno przez zamawiającego, jak i przez rzemieślnika, o ile istnieje ku temu istotna przyczyna (§ 648a kodeksu cywilnego).
- Odbiór jednostronny – zgodnie z § 640 ust. 2 kodeksu cywilnego jednostronny odbiór robót jest możliwy wtedy, gdy w trakcie terminu wyznaczonego przez firmę budowlaną po ukończeniu robót zamawiający w ogóle nie odniósł się do kwestii odbioru bądź odmawia dokonania go, nie wskazując przy tym na ewentualne wady w wykonanych usługach. W przypadku zamawiających będących konsumentami zasada ta obowiązuje jednak wyłącznie wówczas, gdy wraz z wezwaniem do odbioru robót otrzymali oni pisemną informację o skutkach, jakie niesie za sobą niewykazanie wad w zrealizowanych usługach. Zamawiający może zapobiec jednostronnemu odbiorowi robót, wykazując przynajmniej jedną konkretną wadę w ciągu terminu wyznaczonego przez firmę budowlaną. Zasadniczo nie ma przy tym znaczenia, czy wskazana wada rzeczywiście istnieje oraz czy jest ona istotna, czy też nie. Jeśli jednak zamawiający nie zgłosi jakichkolwiek zastrzeżeń do ukończonych robót, ich jednostronny odbiór może nastąpić nawet w sytuacji istnienia istotnych wad w wykonanym dziele.
Specjalne przepisy dotyczące umów o roboty budowlane
Zgodnie z aktualnym prawem umowa o roboty budowlane to umowa zawierana w celu wzniesienia, odbudowy, wyburzenia lub przebudowy danej budowli, infrastruktury zewnętrznej czy też ich części. Umową o roboty budowlane może być nawet zwykła umowa o wykonanie prac konserwacyjnych, jeśli realizowane czynności będą miały istotne znaczenie dla konstrukcji budowli, jej istnienia oraz zgodnego z przeznaczeniem użytkowania.
Prawo do zmiany zakresu robót przez zamawiającego
Wprawdzie strony umowy powinny porozumieć się co do zakresu wykonywanych robót i należnego za nie wynagrodzenia, jeśli jednak w ciągu 30 dni od otrzymania przez firmę budowlaną żądania zmiany zakresu usług nie udało się wypracować konsensusu, zamawiający samodzielnie może zarządzić wprowadzenie zmian. W wielu przypadkach będzie się to jednak wiązało dla niego z długim okresem oczekiwania. Jeśli żądania zmian miałyby dotyczyć kwestii, które nie są niezbędne do uzyskania ustalonego efektu końcowego, przedsiębiorca budowlany zobowiązany jest zrealizować je jedynie wówczas, gdy ich wykonanie nie będzie stanowić dla niego nadmiernego obciążenia.
Zmiany w zakresie usług a dodatkowe wynagrodzenie
Przedsiębiorca budowlany może wymagać dodatkowego wynagrodzenia za zmiany w zakresie robót koniecznych do osiągnięcia ustalonego celu i związany z nimi dodatkowy nakład pracy i/lub materiałów tylko wtedy, gdy nie przekazano mu odpowiedzialności za planowanie. Osoba planująca ponosi bowiem ryzyko związane z ewentualnymi pomyłkami i nieścisłościami w tej kwestii.
Ustalenie stanu faktycznego w przypadku odmowy odbioru robót
Jeżeli zamawiający odmówi dokonania odbioru robót z powodu istnienia wad, zgodnie z obowiązującym prawem na żądanie przedsiębiorcy budowlanego ma on obowiązek uczestniczenia we wspólnych oględzinach wykonanego dzieła. Takie wspólne ustalenie stanu faktycznego powinno zostać podpisane przez obie strony umowy i opatrzone konkretną datą. Przedsiębiorca budowlany może dokonać samodzielnego ustalenia stanu faktycznego, jeśli zamawiający nie zjawi się we wcześniej ustalonym terminie bądź też w wyznaczonym okresie nie zareaguje na wezwanie do udziału we wspólnych oględzinach. Sprawa wygląda jednak inaczej, gdy nieobecność zamawiającego jest spowodowana niezależnymi od niego okolicznościami i poinformował on o tym niezwłocznie przedsiębiorcę budowlanego. Jeśli przedsiębiorca budowlany samodzielnie dokonał jednostronnego ustalenia stanu faktycznego, powinien spisać odpowiedni protokół, opatrzyć go datą oraz swoim podpisem, a następnie udostępnić jego kopię zamawiającemu. Takie jednostronne ustalenie stanu faktycznego może być bardzo korzystne dla przedsiębiorcy. W sytuacji istnienia jawnej wady (np. uszkodzenie po ustaleniu stanu faktycznego) można bowiem przypuszczać, iż została ona spowodowana przez zamawiającego, o ile nie uwzględniono jej w protokole z oględzin, a rodzaj uszkodzeń wskazuje na to, iż do ich powstania mógł się przyczynić sam zamawiający.
Odbiór robót oraz szczegółowa faktura końcowa jako warunki konieczne dla wymagalności należności
Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego obowiązek zapłaty wynagrodzenia następuje w momencie, gdy zamawiający dokonał odbioru robót zrealizowanych przez przedsiębiorcę budowlanego, a ten wystawił mu końcową fakturę, zawierającą wszelkie niezbędne dane. Oznacza to, że faktura musi zawierać przejrzysty wykaz wykonanych usług, który będzie zrozumiały dla zamawiającego.
Wypowiedzenie umowy wyłącznie na piśmie
Od teraz wypowiedzenie umowy o roboty budowlane musi nastąpić w formie pisemnej. Nie wystarczy uczynienie tego w formie tekstowej, np. poprzez wysłanie maila.
Specjalne regulacje dotyczące konsumenckich umów o roboty budowlane
Aby wziąć pod uwagę „szczególną potrzebę ochrony” konsumentów zawierających duże umowy o roboty budowlane, w § 650i i kolejnych kodeksu cywilnego ustawodawca zawarł szczególne regulacje dotyczące konsumenckich umów budowlanych. Zasadniczo przenoszą one większą odpowiedzialność na przedsiębiorców budowlanych, narzucając na nich dodatkowe obowiązki i jednocześnie przyznając konsumentom kolejne prawa.
