Bardzo wiele firm budowlanych z Polski wykonuje w ostatnim czasie projekty w Niemczech, ale niestety ich szefowie i pracownicy nie znają języka niemieckiego, zgłaszają się więc do nas po informacje dotyczące prawa umów budowlanych w Niemczech. Do tego z dniem 1 stycznia 2018 wchodzi w życie reforma prawa umów budowlanych oraz prawa rękojmi za wady. W tym artykule przedstawiamy przegląd najważniejszych zmian.

Niemiecki kodeks cywilny uzyska nową strukturę, przez co w prawie umów o dzieło zawarte będą ogólne uregulowania oraz – jako dwie podkategorie – umowa o roboty budowlane (par. 650a i kod. kodeksu cywilnego) oraz tzw. konsumencka umowa o roboty budowlane (par. 650i i kod. kodeksu cywilnego). Jednocześnie wykonawcy przysługuje prawo do otrzymania zaliczki w wysokości odpowiadającej wartości usługi, zrealizowanej zgodnie z umową. Wysokość zaliczki nie będzie już więc uzależniona od wzrostu wartości u zleceniobiorcy, jak miało to miejsce dotychczas.

Jednostronny odbiór robót

Jeśli zleceniodawca nie dokona odbioru wykonanego dzieła po zakończeniu prac budowlanych, możliwy jest tzw. jednostronny odbiór robót. Zakończenie robót budowlanych nie jest jednoznaczne z całkowitym brakiem wad w wykonanym dziele, a zlecona usługa często może wymagać koniecznych poprawek. Nieistotne wady nie uprawniają jednak zleceniodawcy do odmowy odbioru robót. Firma budowlana ma obowiązek wyznaczenia zleceniodawcy stosownego terminu na dokonanie odbioru robót. Jeśli ten odmawia odbioru, nie wskazując przy tym ani jednej wady, dzieło zostaje uznane za odebrane. Jeżeli zleceniodawcą jest konsument, do żądania odbioru firma budowlana musi również dołączyć informację o skutkach, jakie niesie za sobą brak odbioru oraz odmowa odbioru bez wskazania jakichkolwiek wad. Informacja ta musi zostać przekazana w formie pisemnej, do których zalicza się między innymi e-mail czy faks. A kiedy następuje wypowiedzenie umowy z istotnych przyczyn? Wtedy, kiedy obie strony umowy mają prawo do wypowiedzenia jej z ważnych powodów. Istotną przyczyną dla firmy budowlanej może być np. brak wymaganych płatności ze strony zleceniodawcy. Możliwe jest również częściowe wypowiedzenie umowy w przypadku usług realizowanych w odrębnych częściach.

Kiedy mamy do czynienia z umową o roboty budowlane?

Dotychczas w prawie istniało wyłącznie pojęcie umowy o dzieło. Zgodnie z nową definicją umowa o roboty budowlane to umowa obejmująca budowę, odbudowę, likwidację lub przebudowę budowli, infrastruktury zewnętrznej lub ich części. Pojęcie budowli odnosi się do istniejącego już par. 634a ust. 1 pkt 2 kodeksu cywilnego oraz do obowiązującego orzecznictwa w tym zakresie. Z umową budowlaną mamy do czynienia także w przypadku umowy o wykonanie konserwacji budowli, jeśli jej przeprowadzenie jest istotne dla konstrukcji i istnienia obiektu budowlanego oraz jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Zgodnie z uzasadnieniem ustawy pod pojęciem konserwacji należy rozumieć jedynie podstawowe prace renowacyjne. Umowy obejmujące drobne prace konserwacyjne nie są umowami budowlanymi, lecz jedynie wykonaniem dzieła. W związku z tym odnoszą się do nich wyłącznie ogólne uregulowania z zakresu umów o dzieło.

Prawo do wydawania poleceń

Po raz pierwszy uregulowane zostało prawo do wydawania poleceń przez zleceniodawcę. Może on w formie pisemnej wprowadzić zmiany do realizowanych robót, a firma budowlana jest zobowiązana do ich wdrożenia. W szczególnych przypadkach zleceniobiorca może zakwestionować zmiany, wskazując na ich niewykonalność. Można wyróżnić przy tym dwa uregulowane prawnie przypadki.

Zmiana ustalonego dzieła

Pierwszym z nich jest zmiana wcześniej ustalonego dzieła. Zleceniodawca wykracza tym samym poza pierwotne uzgodnienia, wynikające z umowy o roboty budowlane, a wymagane przez niego zmiany nie są konieczne do prawidłowego wykonania dzieła. Uregulowanie zakłada, że strony umowy porozumieją się co do zmian w projekcie. Jeśli nie dojdzie do porozumienia w ciągu 30 dni, zleceniodawca może skorzystać z przysługującego mu prawa do wydawania poleceń. Polecenie musi zostać wydane w formie pisemnej, np. drogą mailową.

Zmiany konieczne do prawidłowego wykonania dzieła

Drugi przypadek dotyczy zmian koniecznych do prawidłowej realizacji projektu. Chodzi tutaj o działania, bez których ustalone w umowie dzieło nie może zostać wykonane. Bez ich wdrożenia dzieło od samego początku wykazywałoby istotne wady, nie nadając się tym samym do użytku zgodnie z przeznaczeniem. Również w tej sytuacji prawo zakłada, że strony umowy dojdą do porozumienia. Firma budowlana powinna przygotować zaktualizowaną ofertę wraz z ponownie wyliczonym wynagrodzeniem za wykonanie zmodyfikowanego dzieła. W przypadku braku porozumienia zleceniodawca może skorzystać z przysługującego mu prawa do wydawania poleceń.

Zmiany, zmiany

W przypadku wprowadzenia zmian w projekcie firmie budowlanej przysługuje również prawo do zmienionego wynagrodzenia. Jego wysokość uzależniona jest od tego, czy wprowadzenie zmian wiąże się ze zmniejszonym czy zwiększonym nakładem prac. Natomiast zabezpieczenie roszczenia o wypłatę wynagrodzenia (do końca 2017 roku zgodnie z par. 648a kodeksu cywilnego) dotyczy robót budowlanych i nie obejmuje wykonania usługi w ramach umowy o dzieło. Z tego powodu uregulowanie to ma zastosowanie wyłącznie w prawie umów budowlanych.

Ustalenie stanu faktycznego

Dokonanie odbioru jest podstawowym obowiązkiem zleceniodawcy, jeśli tylko realizacja dzieła została ukończona i jest ono gotowe do odbioru. Jeżeli zleceniodawca odmawia odbioru ze względu na wady w wykonanym dziele, firma budowlana może wezwać go do wspólnych oględzin i ustalenia stanu faktycznego. Zleceniodawca jest zobowiązany do współuczestniczenia w tych czynnościach na wniosek firmy budowlanej. W przypadku braku jego udziału – mimo wyznaczonego terminu – zleceniobiorca ma prawo do samodzielnego ustalenia stanu faktycznego. Obowiązujące prawo umów o dzieło nie przewidywało dotychczas, by wystawienie faktury końcowej było konieczne do uzyskania prawa do zapłaty za wykonane dzieło. Uregulowania analogiczne do części B znormalizowanych warunków zlecania i wykonywania robót budowlanych (VOB/B) będą wprowadzone również w odniesieniu do prawa umów budowlanych. W związku z tym faktura końcowa stanie się obok odbioru warunkiem niezbędnym do roszczenia sobie prawa do wynagrodzenia za dzieło.

Konsumencka umowa o roboty budowlane

Zgodnie z ustawową definicją konsumenckimi umowami o roboty budowlane są wszelkie umowy, w których firma budowlana na zlecenie konsumenta podejmuje się wzniesienia nowej lub znaczącej przebudowy już istniejącej budowli. Pod pojęciem konsumenta rozumiana jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Zanim jednak dojdzie do zawarcia umowy, firma budowlana ma obowiązek przedłożyć zleceniodawcy w formie pisemnej specyfikację planowanych robót. Powinna ona zawierać charakterystykę oferowanych prac, przedstawioną w sposób zrozumiały dla konsumenta. Z kolei umowa o roboty budowlane musi zawierać wiążący termin ukończenia projektu. Jeśli nie jest to możliwe, należy zawrzeć w niej przynajmniej czas trwania robót budowlanych.

Prawo odstąpienia od umowy

Tak jak w przypadku pozostałych umów konsumenckich, zleceniodawcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni od chwili jej zawarcia. Firma budowlana ma obowiązek pisemnie poinformować konsumenta o przysługującym mu prawie. Jeśli tego nie zrobi, czternastodniowy okres odstąpienia od umowy nie rozpoczyna swojego biegu. Okres ten kończy się jednak najpóźniej po upływie roku i 14 dni od momentu zawarcia umowy. Firmy budowlane mogą wymagać wpłaty zaliczek na poczet wykonania dzieła. Ich łączna suma nie może jednak przekraczać 90% całkowitej sumy ustalonego wynagrodzenia (wliczając płatności dodatkowe). Z kolei firma budowlana jest zobowiązana do wpłacenia konsumentowi kaucji w wysokości 5% ustalonego wynagrodzenia, zabezpieczającej terminowe wykonanie pozbawionego wad dzieła. Kaucja jest płatna w momencie wpływu od zleceniodawcy pierwszej zaliczki na poczet wykonania dzieła.

Jeszcze przed rozpoczęciem robót firma budowlana jest zobowiązana do terminowego sporządzenia i wydania konsumentowi stosownych dokumentów planistycznych, które będą mu potrzebne do przedłożenia właściwym organom. Nie dotyczy to jednak przypadków, w których konsument lub jego pełnomocnik samodzielnie opracowują wytyczne planistyczne.