Otóż część B znormalizowanych warunków zlecania i wykonywania robót budowlanych, określana skrótowo VOB/B, nosi nazwę „Ogólnych warunków umów o wykonanie świadczeń budowlanych”. Przesłanką do powstania VOB/B był fakt, iż wynikające z kodeksu cywilnego przepisy o umowie o dzieło nie do końca odpowiadały specyfice umów budowlanych. W związku z tym VOB/B zawierają uregulowania, które z jednej strony uzupełniają ustawowe przepisy, z drugiej zaś wnoszą do nich poprawki i zawężają je. Wbrew powszechnym opiniom VOB/B nie są ustawą ani rozporządzeniem. „Ogólne warunki umów o wykonanie świadczeń budowlanych” można uznać raczej za ogólne warunki handlowe, a więc uzgodnienia cywilnoprawne. Uregulowania VOB/B nie obowiązują więc same z siebie, lecz muszą stanowić integralną część umowy budowlanej, zawieranej przez obie strony. Aby VOB/B stały się częścią umowy budowlanej, należy przestrzegać warunków włączenia ogólnych warunków handlowych do umowy.

Najlepiej bezpośrednio przekazać VOB/B

Jeśli rzemieślnik chciałby włączyć uregulowania VOB/B do umowy budowlanej z klientem, w momencie zawarcia umowy musi on wyraźnie wskazać na ich obowiązywanie i umożliwić zleceniodawcy zapoznanie się z nimi. Poza tym zleceniodawca musi wyrazić zgodę na zastosowanie takich uregulowań. Informacja o zastosowaniu VOB/B powinna nastąpić w formie pisemnej. Z umowy powinno jasno wynikać, że ogólne warunki umów o wykonanie świadczeń budowlanych zostały włączone do jej treści. Oznacza to, że nie mogą być one ukryte w tekście umowy. Co więcej, muszą one być rozpoznawalne dla przeciętnego klienta nawet przy pobieżnym przeglądaniu zapisów umowy. Możliwość zapoznania się z uregulowaniami VOB/B powinna zostać zagwarantowana przez rzemieślnika poprzez przekazanie lub przesłanie klientowi ich pełnej treści bez uprzedniego żądania. Również wtedy zalecane jest jednak, aby ująć tekst VOB/B w umowie lub przynajmniej bezpośrednio ją z nim powiązać. Przekazanie jedynie części VOB/B będzie z reguły niewystarczające.

Prawo budowlane – różnice w sektorze B2B

Wymagania dotyczące włączenia zapisów VOB/B do umowy budowlanej z przedsiębiorcą (B2B) są mniejsze niż w przypadku klientów indywidualnych. W sektorze B2B zasadniczo nie jest wymagane stworzenie możliwości zapoznania się z uregulowaniami VOB/B przez drugą stronę umowy, ponieważ jest oczywiste, że są jej one dobrze znane. Jest to regułą szczególnie wtedy, gdy obie strony umowy działają lub mają doświadczenie w sektorze budowlanym. Wówczas wystarczy, by w momencie zawarcia umowy obie strony wyraziły zgodę na zastosowanie VOB/B.

Pewne uregulowania wynikające z VOB/B mogą być niekiedy nieskuteczne

Nawet jeśli uregulowania VOB/B stały się częścią umowy budowlanej, nie oznacza to od razu, że wszelkie zawarte w nich postanowienia są skuteczne. Niektóre z nich uznawane są za niewłaściwe, a przez to pozbawione mocy prawnej. Chodzi przede wszystkim o następujące postanowienia:

– odbiór jednostronny – par. 12 ust. 5 VOB/B,

– skrócenie okresu przedawnienia zgodnie z par. 13 ust. 3 poz. 1 VOB/B,

– roszczenie dot. daty ostatecznej zapłaty zgodnie z par. 16 ust. 3 poz. 1 VOB/B,

– tzw. zastrzeżenie ostatecznej płatności zgodnie z par. 16 ust. 3 poz. 2 do 5 VOB/B.

W przypadku umowy z przedsiębiorcą wykonawca może zapobiec nieskuteczności powyższych postanowień VOB/B. Konieczne jest wtedy, aby uregulowania VOB/B zostały włączone do umowy budowlanej, jako całość w niezmienionej formie (tzw. uprzywilejowanie VOB/B). Zdarza się to jednak bardzo rzadko, ponieważ nawet najmniejsze odstępstwo oznacza zmianę VOB/B i tym samym zniesienie ww. uprzywilejowania. Należy również zwrócić uwagę, iż strona, na której wniosek zastosowano klauzulę lub uregulowania VOB/B, zasadniczo nie ma prawa do późniejszego powoływania się na ich nieskuteczność, nawet jeśli okazałyby się one dla niej znacząco niekorzystne.

VOB/B a nowe regulacje wynikające z kodeksu cywilnego

1 stycznia 2018 weszły w życie nowe uregulowania w niemieckim kodeksie cywilnym, dotyczące prawa budowlanego oraz prawo umów o dzieło. Dotyczą one wszelkich umów o dzieło, które zostały zawarte począwszy od tej daty. Nowe zasady odnoszą się wprawdzie do poszczególnych kwestii budowlanych, jednak nie poruszają wielu aspektów istotnych dla samych umów budowlanych. W wielu przypadkach sensowne może więc okazać się przynajmniej częściowe (lub całościowe) zastosowanie uregulowań VOB/B. W związku z faktem, iż poprzez wprowadzenie nowego prawa budowlanego oraz prawa umów o dzieło zmianie uległ tzw. wzorzec ustawodawczy, istnieje ryzyko, że w przypadku częściowego zastosowania uregulowań VOB/B ich poszczególne zapisy ujęte w ogólnych warunkach handlowych mogą okazać się nieskuteczne. Dotyczy to szczególnie tych postanowień VOB/B, które odbiegają od (nowych) regulacji ustawodawczych i mogą być znacząco niekorzystne dla jednej ze stron umowy.