W umowie o najem zawarte są informacje nie tylko o wysokości czynszu, lecz także o długości najmu i podwyżkach cen. W Niemczech obowiązują cztery typowe umowy o najem: umowa na czas nieokreślony, umowa na czas określony, umowa o czynsz progresywny (Staffelmietvertrag) oraz umowa o czynsz indeksowany (Indexmietvertrag).

Umowa o najem na czas nieokreślony

Najczęściej zawieraną umową jest umowa o najem na czas nieokreślony. Najemcy mają trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Właściciele lokalu mogą natomiast wypowiedzieć umowę jedynie, gdy mają do czynienia z prawnie obowiązującym powodem (przykładowo zapotrzebowanie własne) i dotrzymają od 3 do 9 miesięcznego okresu wypowiedzenia umowy. Osoba wynajmująca może podnieść miesięczny czynsz do wysokości typowej dla danej okolicy, chyba że mamy do czynienia z mieszkaniem socjalnym. Najemca musi się zgodzić na podwyższenie czynszu, gdy jest ono formalnie dobrze skonstruowane, a roczny okres karencji i poziom graniczny (niem. Kappungsgrenze) pozostają bez zmian. Oznacza to, że od ostatniej podwyżki kosztów za mieszkanie musi minąć przynajmniej 12 miesięcy. Stosunkowo niski czynsz nie może także zostać podniesiony do wysokości typowej dla danej okolicy. W ciągu trzech lat opłaty za mieszkanie mogą wzrosnąć maksymalnie o 20%.

Umowa na czas określony

W umowie na czas określony właściciel mieszkania i najemca ustalają początek i koniec najmu. W tym czasie żadna ze stron nie może wypowiedzieć umowy. Od 2011 roku, by wynająć komuś lokal na czas określony, należy podać powód ograniczenia czasowego (przykładowo przebudowa lub renowacja mieszkania). Jeśli tego zabraknie, umowa będzie prawnie uważana za umowę o najem na czas nieokreślony. Powodem ograniczenia czasowego nie może być jedynie fraza ‘zapotrzebowanie własne’. Należy podać stopień pokrewieństwa z nowym najemcą, by aktualny lokator mógł sprawdzić, czy ograniczenie czasowe jest zgodne z prawem.

Umowa najmu na czas określony może nieść ze sobą jednak wiele zalet dla obu stron. Najemca wie bowiem dokładnie w jakiej sytuacji się znajduje, oszczędza sobie kłótni z właścicielem i nie musi martwić się niezapowiedzianym wypowiedzeniem umowy ze względu na zapotrzebowanie własne. Jeśli powód ograniczenia czasowego nie będzie miał miejsca w okresie najmu, najemca może zażądać wydłużenia umowy o odpowiedni okres czasu. Jeśli powód ograniczenia czasowego całkowicie odpada, lokator może poprosić o wydłużenie najmu na czas nieokreślony.

Umowa o najem z czynszem progresywnym 

Umowa o czynsz progresywny może zostać zawarta na czas określony. W niej wzrost czynszu jest ustalany z góry. Między podwyżkami musi minąć jednak każdorazowo przynajmniej rok. W podwyżce musi być natomiast podana jednoznaczna kwota podwyżki w euro lub wysokość nowego czynszu miesięcznego. Ustalenie przeciwko corocznemu wzrostowi czynszu o 5% jest pozbawione mocy prawnej. Tak samo nie wystarcza podanie nowej ceny najmu za metr kwadratowy. Jeśli umowa o czynsz progresywny została podpisana, mimo iż jest nieważna, najemca musi płacić czynsz ustalony początkowo, jednak bez podwyżek. Właściciel mieszkania może jednak nałożyć podwyżkę opłat za mieszkanie na podstawie rejestru średniej wysokości czynszu. Zaletą umowy o czynsz progresywny jest więc wiedza lokatora o wysokości podwyżek opłat za mieszkanie.

Umowa o najem z czynszem indeksowanym

W przypadku umowy o czynsz indeksowany wysokość opłat za mieszkanie jest uzależniona od wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). Oznacza to, że czynsz wzrasta w trakcie okresu najmu o tyle samo, ile wzrasta wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych na utrzymanie prywatnych gospodarstw domowych w Niemczech. Właściciel lokum może zwiększyć wysokość opłat za mieszkanie najszybciej po roku od podpisania umowy. W pisemnym oświadczeniu o zwiększeniu czynszu musi podać zeszłoroczny i aktualny wskaźnik CPI i obliczyć odpowiednią podwyżkę lub podać wysokość nowego czynszu. W takiej sytuacji właściciel mieszkania nie potrzebuje zgody najemcy na podwyższenie opłat za mieszkanie. Taka opcja zapewnia lokatorowi, że wynajmujący mieszkanie nie będzie starał się podwyższyć cen do wysokości czynszu panującej w okolicy lub ze względu na prace modernizacyjne. Wadą jest natomiast fakt, że wskaźnik CPI wzrasta szybciej niż średnia wysokość czynszu.