Z życia wzięte: Dostajesz rozliczenie na ponad 500 euro dopłaty tzw. kosztów dodatkowych mieszkania za miniony rok z takimi pozycjami jak:

– administracja,
– podatek gruntowy,
– koszty ogrzewania,
– odczyt licznika przy zmianie dostawcy,
– wywóz śmieci,
– ubezpieczenie budynku,
– dozorca,
– remont i utrzymania mieszkania,

Płacić czy nie płacić? O co chodzi? Już wyjaśniamy.

Jeśli wynajmujący żąda wyrównania za koszty dodatkowe (Nebenkosten) powinieneś w pierwszej kolejności sprawdzić czy w ogóle jesteś mu coś winien.

Zasadniczo bowiem to wynajmujący ponosi bieżące koszty swojej własności. Zarządca może jedynie zaproponować by koszty dodatkowe obciążały Twoje konto jako najemcę, co wymaga Twojej zgody. Pamiętaj że musisz je uiścić tylko wtedy gdy odpowiedni zapis pojawi się w umowie najmu. Warto więc sprawdzić co jest w niej napisane.

Koszty utrzymania (Betriebskosten) mogą być uwzględnione w umowie jako ryczałt czy zaliczka. Tylko w drugim przypadku, może dojść do sytuacji w której przyjdzie Ci uiścić wyrównanie. Jeśli jednak umowa nie zawiera żadnej wzmianki na ten temat lub koszty zostały opatrzone mianem ryczałtu nigdy nie będziesz zobowiązany do dodatkowych opłat ale również nie będziesz mógł ubiegać się o zwrot kosztów.

Warto pamiętać, że nawet jeśli koszty funkcjonują jako zaliczka wynajmujący nie może zrzucić na Ciebie wszystkiego co znalazło się w wspomnianym na początku tekstu rozliczeniu.

Koszty utrzymania to takie które są przez Ciebie ponoszone ciągle – czytaj jednorazowe wydatki to nie ta kategoria. Jeśli więc w ogródku musi zostać wycięte spróchniałe drzewo, koszty wycinki nie są kosztami utrzymania. To samo dotyczy odczytu licznika przy zmianie dostawcy – nie jest to koszt ciągły ergo – płaci najemca.

Z bieżących kosztów ponosisz tylko te które zostały wyszczególnione w umowie najmu. W większości przypadków umowa odsyła jednak do tzw. Betriebskostenverordnung gdzie wymienia się podatek gruntowy, zaopatrzenie w wodę, kanalizację, ogrzewanie i ciepłą wode, winde, czyszczenie ulicy, czyszczenie budynku, wywóz śmieci, prace ogrodnicze, oświetlenie, czyszczenie komina, ubezpieczenie, dozorcę oraz antene telewizyjną i kablówkę. Na rachunku mogą się znaleźć wspomniane koszty utrzymania pod warunkiem że występują one regularnie.

Należy również pamiętać że koszty administracji nieruchomością a także koszty naprawy czy koszty utrzymania/konserwacji zawsze ponosi wynajmujący. Innymi słowy – jeśli klatka schodowa zostanie pomalowana (koszt utrzymania) a schody naprawione (renowacja) koszty tego przedsięwzięcia, nie powinny się znaleźć na rozliczeniu które otrzymasz. To samo dotyczy drobnych napraw które wykonuje zwykle dozorca.

Naliczanie kosztów

Zwykle koszty są obliczane na podstawie powierzchni czy metrów kwadratowych lub na podstawie liczby osób. Jeśli umowa nie zawiera żadnego zapisu odnoszącego się do tej kwestii, wykładnikiem jest powierzchnia mieszkaniowa. Do opłat należy oczywiście doliczyć indywidualnie obliczone zużycie wody. Pamiętaj – na koszt ogrzewania i ciepłej wody powinno składać się zużycie (od 50 do 80% sumy). Nie mogą zatem być w 100% obliczane na podstawie metrów kwadratowych. Kto oszczędnie grzeje i używa wody – zyskuje. Obowiązuje to nawet wtedy gdy w umowie najmu napisano inaczej.

Jeśli mieszkanie stoi puste – koszty utrzymania ponosi wynajmujący.

Wynajmujący powinien rozliczyć koszty utrzymania w przeciągu roku – za 2014 rok najpóźniej do 31.12.2015. Jeśli termin zostanie przekroczony wynajmujący nie może domagać się wyrównania czy też dopłaty. W twoim przypadku jest jednak odwrotnie; możesz nawet po upłynięciu terminu zgłosić się po należne pieniążki. Dlatego nawet po terminie warto upomnieć się o rozliczenie chociażby tylko po to żeby sprawdzić komu należą się pieniądze – Tobie czy wynajmującemu.

Jeśli chodzi o nasz przykład z początku tekstu, możesz wyrazić sprzeciw przeciwko obciążeniu kosztami odczytu, administracji, napraw, utrzymania/konserwacji czy też przeliczenia kosztów zużycia wody. Masz na to rok czasu, po przekroczeniu tego terminu nie możesz podważyć rozliczenia.

Podczas ewentualnej rozmowy z wynajmującym warto wymienić odpowiednie paragrafy:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 (Vereinbarungen über Betriebskosten), § 556a (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten); Betriebskostenverordnung, § 1 (Betriebskosten); Heizkostenverordnung, § 7 (Verteilung der Kosten)

Wtedy na pewno zostaniesz potraktowany poważnie.