Szwajcaria jest krajem najemców. Ze wskaźnikiem własności domów wynoszącym nieco ponad 42 procent, zajmuje ostatnie miejsce w Europie. Dla porównania – kraje Europy Wschodniej zajmują czołowe miejsca ze wskaźnikami własności nieruchomości wynoszącymi od 80 do 90 procent.

Dlaczego Szwajcarzy nie kupują domów?

Przyczyny takiego stanu rzeczy nie są zaskakujące. Szwajcaria od dziesięcioleci cieszy się stabilnością prawną i gospodarczą, a ceny nieruchomości mieszkalnych są wysokie. Ponadto warunki ramowe i mechanizmy ochrony są przychylne najemcom są znacznie lepsze niż w innych krajach. Oba te czynniki sprzyjają wysokiemu wskaźnikowi najmu.

Niemniej jednak opinie na temat tego, czy lepiej jest wynajmować, czy kupować, są różne. Ostatecznie decyzja zależy również od bardzo subiektywnych czynników. Jeśli jednak spojrzeć na obiektywne aspekty finansowe, kupno domu na własność w Szwajcarii to lepsza opcja.

Kupno domu w Szwajcarii to opłacalna inwestycja

Szwajcarskie nieruchomości to jedna z najbardziej opłacalnych inwestycji ostatnich dziesięcioleci. Spadające kluczowe stopy procentowe, stały wzrost liczby ludności dzięki imigracji wyspecjalizowanych pracowników i stale rosnący produkt krajowy brutto bez większych komplikacji sprzyjały temu rozwojowi.

Od przełomu tysiącleci ceny nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii rosły średnio o 3,2% rocznie. Podczas gdy akcje podlegały rocznym wahaniom cen od 16 do 17 procent od 2000 roku, zmienność cen nieruchomości wyniosła zaledwie 1,3 procent. Własność domu wydaje się więc być po prostu opłacalna.

Rosnące ceny nieruchomości przemawiają za zakupem 

Indeks Real Estate Bubble Index tworzony przez UBS również wskazuje, że rynek się nie przegrzewa. Znajduje się on na umiarkowanym poziomie z tendencją spadkową. Ale gdzie są granice wzrostu cen? W odniesieniu do napiętej sytuacji podażowej w Szwajcarii wskazuje się na różnicę między średnimi i najwyższymi dochodami. Jeśli na sprzedaż jest tylko kilka nieruchomości, liczy się przede wszystkim najwyższy dochód ludności – ponieważ gospodarstwa domowe o wysokich dochodach mogą zabezpieczyć kilka dostępnych nieruchomości. Jeśli najwyższy dochód wzrośnie, wzrost w sektorze nieruchomości może być kontynuowany.

Jednak kupowanie na wysokim poziomie cenowym pomimo rosnących cen wiąże się z ryzykiem. Wzrost stóp procentowych w strefie euro w latach 2022/2023 ujawnił znaczny potencjał korekty. W Szwajcarii nie było porównywalnej reakcji. Sprzedający byli w stanie przetrwać „fazę wysokich stóp procentowych” bez żadnych problemów, aby później sprzedać bez obniżania ceny. Niemniej jednak taka faza korekty pozostaje największym ryzykiem dla inwestorów w nieruchomości w Szwajcarii.

Co wpływa na ceny nieruchomości w Szwajcarii?

Aby przewidzieć przerwy w długoterminowym trendzie, warto przyjrzeć się długoterminowym czynnikom wpływającym. Badanie przeprowadzone przez dostawcę usług w zakresie nieruchomości Wüest Partner pokazuje, że wzrost liczby ludności, wzrost realnego PKB i inflacja mają pozytywny wpływ na ceny nieruchomości mieszkalnych, podczas gdy bezrobocie, oprocentowanie kredytów hipotecznych i wskaźniki pustostanów mają negatywny wpływ.

Większość krajowych firm radzi sobie dobrze pod względem ekonomicznym. Wiele z nich z powodzeniem utrzymuje się w swoich niszach – pomimo trudnych warunków rynkowych i silnego franka szwajcarskiego. W związku z tym realny wzrost PKB powinien nadal rosnąć w perspektywie długoterminowej. Ta siła gospodarcza prowadzi do niedoboru wykwalifikowanej siły roboczej w wielu sektorach. Związany z tym napływ wykwalifikowanej siły roboczej powinien mieć pozytywny wpływ na wzrost liczby ludności. Eksperci nie oczekują również znaczących zmian po stronie podaży. Polityczne i prawne środki ograniczające podaż pozostaną w mocy. Oznacza to, że nie ma prawie żadnych przeszkód dla dalszego wzrostu cen.

Wynajem czy kupno domu w Szwajcarii? Konkretna kalkulacja

Bezpośrednie porównanie wynajmu i zakupu pojedynczej nieruchomości najlepiej wszystko obrazuje. Przykładowo – mieszkanie o powierzchni 95 m2 było oferowane w Zurychu na sprzedaż za 1 347 000 CHF. Miesięczny czynsz wynosił 3100 franków. Roczne koszty dodatkowe wyniosły około 3 900 franków. 

W bezpośrednim porównaniu kosztów właściciele wypadają tu znacznie lepiej niż najemcy. Czynsz jest prawie dwukrotnie wyższy niż odsetki od kredytu hipotecznego. Efekt podatkowy przemawia jednak na korzyść opcji wynajmu. W przykładzie gotówkowym najemca płaci około 1200 CHF mniej podatków na rzecz państwa i gminy.

Przypisana wartość czynszu może być w dużej mierze skompensowana przez odliczenia za zajmowanie lokalu przez właściciela, odsetki i koszty dodatkowe i nie ma znacznie wyższego obciążenia podatkowego. Ogólnie rzecz biorąc, bezpośrednie koszty własności są o około 40% niższe i wynoszą 22 200 CHF rocznie niż w przypadku najmu mieszkania w Szwajcarii, który pochłania 37 200 CHF. 

Kalkulacja opcji zakupu opiera się na wskaźniku wartości kredytu do wartości nieruchomości wynoszącym 80% z kredytem hipotecznym na okres 10 lat. Koszty odsetkowe wynoszą 1,59 procent. Amortyzacja jest pośrednia poprzez filar 3a.

Łączny dochód w wysokości 200 000 CHF dla obojga małżonków i zastaw w wysokości 100 000 CHF z obu funduszy emerytalnych i filaru 3a to minimalne wymagania dotyczące zakupu. Kapitał własny wynosi zatem 370 000 CHF. Dochód netto wynosi 150 000 CHF dla scenariusza zakupu i 143 000 CHF dla scenariusza wynajmu. Dochód i sytuacja majątkowa nie są powiązane z osobami związanymi z nieruchomością.

Nieruchomości: ryzyko masowe z efektem dźwigni finansowej

Każdy, kto inwestuje dużą część lub nawet całość swoich aktywów we własny dom, podejmuje ryzyko masowe – czynnik, którego nie należy lekceważyć, biorąc pod uwagę obecny poziom cen. Nie należy jednak zapominać o korzyściach finansowych.

Największą zaletą (lub wadą) nieruchomości jako inwestycji jest efekt dźwigni. Wzrost cen opiera się na całkowitej wartości nieruchomości. Przy rocznym wzroście cen o 3,2%, nominalny zysk z inwestycji wynosi 43 100 CHF. W przypadku inwestycji na rynkach akcji na tym samym poziomie co kapitał własny ze średnią stopą zwrotu na poziomie 5,1 procent, zwrot wynosi tylko 18 800 franków. Różnica 22 260 franków lub prawie 6,6 procent kapitału własnego jest znacząca w dłuższej perspektywie.

Wynajem oferuje jednak pewne korzyści niepieniężne. Jedną z nich jest swoboda elastycznej dywersyfikacji aktywów inwestycyjnych w zależności od dochodów i sytuacji majątkowej. Jeśli chcesz uniknąć ryzyka, możesz stopniowo inwestować swoje pieniądze w akcje, fundusze ETF, obligacje lub fundusze nieruchomości i w ten sposób przynajmniej częściowo korzystać ze wzrostu cen.

Nieprzewidywalne zdarzenia, takie jak rozwód lub śmierć, są również trudne do oszacowania. Według ekspertów ds. nieruchomości, wiele domów nie jest już dostępnych po utracie dochodów gospodarstwa domowego i musi zostać sprzedanych – często z stratą. Chociaż obiektywne kryteria przemawiają za zakupem, subiektywne czynniki są często równie decydujące. W zależności od inwestora lub właściciela domu mogą one być nawet bardziej wartościowe niż korzyści finansowe.

Źródło: cash
Zdjęcie: freepik