Reklama
X
Reklama

Niemcy: Których kosztów nie ponosi najemca?

Rachunek za eksploatację często jest źródłem konfliktu między najemcą a właścicielem. Czasem nie chodzi już o same koszty, lecz o to, kto powinien je pokryć.

Czym są koszty eksploatacyje?

Kosztami eksploatacyjnymi są koszty powstałe na skutek użytkowania własności lub korzystania z dziedzicznego prawa do zabudowy działki.

Właściciel może zobowiązać najemcę do pokrycia:

- podatku gruntowego,

- kosztów ogrzewania oraz ciepłej wody,

- kosztów zaopatrzenia w wodę i kanalizację,

- w przypadku korzystania z windy – kosztów obsługi, utrzymania oraz prądu,

- kosztów wywożenia śmieci, sprzątania ulic oraz budynku,

- kosztów dezynsekcji, utrzymywania ogrodu i opłacania dozorcy,

- kosztów oświetlenia,

- kosztów czyszczenia komina,

- ubezpieczenia majątkowego i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej,

- kosztów związanych z użytkowaniem wspólnotowej anteny lub telewizji kablowej.

Poza tym najemca może być obciążony kosztami związanymi z:

- czyszczeniem rynien,

- kontrolą zabezpieczeń przeciwpożarowych,

- regularnej kontroli instalacji elektrycznej, basenu lub sauny,

- kontroli piorunochronu.

Co nie zalicza się do kosztów eksploatacyjnych?

Do kosztów eksploatacyjnych nie wliczają się koszty administracyjne. Najemcy nie dotyczą koszty związane z zatrudnieniem personelu oraz koszty majątkowe, opłaty bankowe, odsetki, koszty związane z konserwacją, jak i koszty kapitału.

Jeżeli już zapłaciłeś opłaty, które powinny Cię nie dotyczyć, możesz zażądać od właściciela zwrotu pieniędzy. Masz na to trzy lata.

Jakie regulacje prawne powinny znaleźć się w umowie najmu?

Prawo z góry określa, że koszty eksploatacji pokrywa właściciel. Może on je przenieść na najemcę, jeżeli zawrze je w umowie najmu.

Co z zaliczką związaną z kosztami eksploatacyjnymi?

To również bardzo sporna kwestia, choć prawo mówi jasno, że najemca musi zapłacić zaliczkę, jeżeli wymaga jej umowa najmu.

Jeżeli nie sprecyzowano czy chodzi o ryczałt lub płatność do przodu, odpowiedzialność ponosi  właściciel.

Ile wynosi zaliczka?

Opłaty muszą odpowiadać mniej-więcej kosztom rzeczywistym. Najemca ma prawo wglądu do już wystawionych rachunków. W przypadku rocznego rozliczenia i miesięcznych opłat, wysokość zaliczki wynosi jedną dwunastą wszystkich kosztów.

Kiedy należy przedłożyć rozliczenie kosztów dodatkowych?

Właściciel musi przedłożyć rozliczenie kosztów eksploatacji najpóźniej przed upływem dwunastego miesiąca po upływie okresu rozliczenia.

Jakie kryteria podziału mogą znaleźć się w umowie najmu?

- powierzchnia mieszkalna (podział kosztów eksploatacji obliczany jest od metra kwadratowego),

- liczba osób (podstawą podziału kosztów jest ilość osób wchodząca w skład gospodarstwa domowego najemcy),

- jednostka mieszkaniowa (koszty eksploatacji zostają dzielone przez ilość mieszkań).

Czy puste mieszkania są brane pod uwagę w podziale kosztów?

Nie wszystkie mieszkania w danym budynku muszą być wynajęte – jest to jednak sprawa właściciela. Dlatego niewynajęte mieszkania są brane pod uwagę w rozliczeniu, a koszty ponosi właściciel.

Jak zostają obliczane koszty ogrzewania?

Łączne koszty jednostki gospodarczej zostają podzielone na uzależnione od użytkowania i nieuzależnione od użytkowania.

Rozporządzenie dotyczące kosztów ogrzewania określa, że minimalnie 50 procent a maksymalnie 70 procent łącznych kosztów, musi zostać policzeniem z uwzględnieniem zużycia. Pozostałe koszty zostają obliczone wg. powierzchni mieszkalnej. Jeżeli budynek nie spełnia wymogów z 16.08.1994 roku i jest ogrzewany gazem bądź olejem, a przepływ ciepła nie jest swobodny, część obliczana wg. zużycia musi wynosić 70 procent.

Właściciel i najemca mogą ustalić w umowie najmu, że udział ogrzewania uzależnionego od zużycia może wynosić więcej niż 70 procent.