Cudownie, pierwszy urlop w Twoim nowym mieszkaniu! Czynsz jest tak wysoki, że musisz tym razem zostać w domu. Przecież to całkiem dobry sposób na wypoczynek…

Punktualnie o godzinie 7:00 budzi Cię dziwne uczucie – coś spadło Ci na czoło. Kiedy już przetrzesz oczy, stwierdzisz ze zdziwieniem, że to betonowy pył. Wtem zachybocze się Twoje łóżko, a wszystko za sprawą rytmicznych uderzeń młota pneumatycznego. Jak przyjdzie Ci się później dowiedzieć, osoba wynajmująca Ci mieszkanie adaptuje poddasze. A przynajmniej takie są plany na najbliższe cztery tygodnie.

Co możesz zrobić?

Umowa najmu jest „umową wzajemną“ – to „dać“ i „brać“, które powinno być fair. Z Twojej perspektywy „dać” jest ceną małego samochodu, które przelewasz każdego roku na konto wynajmującego. Z kolei „brać” to mieszkanie, które możesz użytkować. Aby to robić, musi być ono w odpowiednim stanie – w przypadku, kiedy tak nie jest, masz do czynienia z brakami najmu.

Za „brak“ może uchodzić wszystko, co w Twoim mieszkaniu nie dzieła – prysznic, ogrzewanie, rolety. Również działania z zewnątrz, takie jak hałas, bród, przykry zapach, mogą być rozpatrywane w tej kategorii, jeżeli mają wpływ na Twoje mieszkanie.

Jeżeli jednak nieprzyjemności spowodowane są faktem, że osoba wynajmująca Ci mieszkanie coś naprawia (np. naprawia dach) albo modernizuje (np. odnawia instalację wody), nie możesz żądać zaprzestania tych czynności. Takie niedogodności musisz znieść. Z modernizacją mamy do czynienia również wtedy, kiedy powstaje nowa powierzchnia mieszkaniowa – prac budowlanych również nie możesz przerwać.

Tak długo, jak występuje „brak“, obniżeniu ulega czynsz. Jedynym warunkiem są prace budowlane, które w przyszłości mają służyć obniżeniu zużycia energii. Jeżeli izolowana jest fasada budynku, nie tylko musisz to znieść, ale nie możesz też żądać obniżenia czynszu przez najbliższe trzy miesiące. W naszym przypadku nie chodzi jednak o modernizację energetyczną.

O wszelkich „brakach“ musisz powiadomić wynajmującego. Dopiero od tego momentu obniżeniu ulega Twój czynsz. Obniżeniem nie musisz grozić, nie musisz nawet o nim wspominać – sam zmniejszasz swoje opłaty.

Jeżeli zapłaciłeś do przodu, możesz żądać zwrotu pieniędzy lub odtrącić należność w następnym miesiącu. Osobę wynajmującą musisz tylko powiadomić, dlaczego płacisz mniej. Bądź jednak ostrożny, jeżeli obliczysz, że braki zostaną pokryte przez równoważność dwóch opłat czynszu lub więcej, a osoba wynajmująca utrzymuje, że brak nie występuje – może ona natychmiast zerwać umowę najmu w momencie, gdy mu nie zapłacisz czynszu.

Kiedy później okaże się, że brak rzeczywiście nie występował, lądujesz na ulicy. W przypadku tak dużych sum, nie powinieneś natychmiast przestać płacić, tylko poprosić o zgodę osobę wynajmującą.

Stawka obniżki nie jest określona jednoznacznie – istnieją natomiast tabele obniżenia czynszu z punktami odniesienia. W dniach, w których hałas rzeczywiście jest nie do zniesienia, w omawianym przez nas przypadku możesz obniżyć swój czynsz nawet o 50%. Mówimy oczywiście o kosztach brutto, zmniejszeniu ulegają zatem też koszty dodatkowe!

Dotyczy to również przypadku, w którym poddasze nie jest własnością osoby wynajmującej Ci mieszkanie, a więc kiedy osoba ta nie jest bezpośrednio odpowiedzialna za hałas. Obniżenie czynszu nie jest karą, ale pewnego rodzaju odszkodowaniem za to, że przedmiot najmu nie jest w pełni zdatny do użytku. Nawet gdybyś wyjechał i hałas Cię nie dotyczył, Twój czynsz i tak uległby obniżeniu. Czynsz jest opłatą za możliwość użytkowania mieszkania. Przecież płacisz czynsz nawet wtedy, kiedy wyjeżdżasz.

Podsumowując – najlepiej wyjedź i pomniejsz czynsz.

Tylko ten, kto wymieni odpowiednie paragrafy, jest brany na poważnie. Możesz powołać się na: Kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), § 535 Treść i główne obowiązki umowy najmu (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags), § 536 Obniżenie czynszu (Mietminderung), § 387 Potrącenie kosztów (Aufrechnung).