Ponad połowa mieszkańców Niemiec mieszka w wynajmowanym mieszkaniu – to najwyższy wynik w Europie. A co za tym idzie, ogromna liczba osób cierpi z powodu gwałtownego wzrostu cen wynajmu. Najemcy borykają się z wysokimi kosztami, szczególnie w wielkich metropoliach, jak Monachium, Frankfurt nad Menem czy Stuttgart. Aby ograniczyć wzrost czynszów do astronomicznych kwot, od 1 czerwca 2015 r. rząd wprowadził tzw. Mietpreisbremse, czyli po polsku hamulec czynszowy. W przeciwieństwie do istniejących czynszów, gdzie ogólny limit podwyżek wynosi 20% w ciągu trzech lat (15% w obszarach o ograniczonym rynku mieszkaniowym), hamulec czynszowy ustala limit 10% dla podwyżki czynszu w przypadku zawierania nowych umów najmu.

Co reguluje i jak działa Mietpreisbremse w Niemczech?

W ostatnich latach poziom czynszów w Niemczech gwałtownie wzrósł. Właściciele podwyższali czynsze podstawowe o 20, a czasem nawet o 45%. Zaostrzona kontrola wysokości czynszów miała spowolnić ten niepokojący trend. W przypadku ponownego wynajmu istniejących mieszkań na obszarach o ograniczonym rynku mieszkaniowym czynsz nie może być wyższy o 10% od porównawczego wskaźnika lokalnego czynszu. Poszczególne kraje związkowe decydują, czy rynek mieszkaniowy można uznać za ograniczony. 

Hamulec czynszowy a wyjątki. Co mówi prawo?

Limit czynszu dotyczy ponownego wynajmu istniejących mieszkań, ale nie nowych budynków. Właściciel może ustalić czynsz za nowo wybudowane mieszkanie bez żadnych ograniczeń. Górny próg wysokości czynszu nie powinien powstrzymywać inwestorów od tworzenia nowej powierzchni mieszkalnej. To samo dotyczy działań modernizacyjnych. Podwyższenie czynszu nie ma na celu powstrzymywania właścicieli przed modernizacją istniejących mieszkań. Aby koszty były opłacalne, pierwszy wynajem po kompleksowej modernizacji jest zwolniony z górnego limitu. Jeśli czynsz już przekracza górny pułap cenowy, wynajmujący może również powołać się na ochronę nieruchomości. W związku z tym w przypadku ponownego wynajmu wynajmujący mogą w dalszym ciągu żądać akceptowalnie uzgodnionego czynszu.

Obowiązek wynajmującego

Wynajmujący ma obowiązek odpowiednio ujawnić wysokość dotychczasowego czynszu nowemu najemcy oraz wskazać, z jakiego wyjątku prawnego (np. opłata modernizacyjna) korzysta, w momencie gdy żąda wyższego niż o 10% czynszu. Jeśli tego nie zrobi, najemca może nieformalnie złożyć skargę na niedopuszczalnie wysoki czynsz. Wcześniej właściciele, którzy naruszyli przepisy dotyczące czynszu, musieli jedynie obniżyć czynsz od momentu ujawnienia. Oznaczało to, że najemcy nie mogli z mocą wsteczną żądać zwrotu nadpłaconego czynszu. Rząd federalny jednak to zmienił. Najemcy mogą teraz również ubiegać się o zwrot nadwyżki czynszu z mocą wsteczną za pierwsze dwa i pół roku najmu. Dodatkowo przedłużono kontrolę czynszów do końca 2025 r. Zmiany te obowiązują od 1 kwietnia 2020 r.

Jak sprawdzić, ile wynosi czynsz dla danego miasta lub regionu w Niemczech?

Ile wynosi zwyczajowy czynsz za metr kwadratowy w danym regionie za nieruchomość o określonych cechach, można sprawdzić w tzw. wskaźniku czynszów. Tworzą je większe miasta i gminy w Niemczech. Najemcy i wynajmujący mogą zwrócić się o dane do właściwego urzędu. Może to być urząd mieszkaniowy lub urząd pomocy społecznej. Jeżeli gmina nie utworzy wskaźnika czynszu, zadanie to przejmują przedstawiciele najemców lub wynajmujących. Prawo rozróżnia prosty wskaźnik czynszu oraz kwalifikowany wskaźnik czynszu. O ile prosty wskaźnik czynszu tworzony jest przez lokalnych ekspertów na podstawie szacunków rynkowych, o tyle kwalifikowany wskaźnik czynszu podlega wymogom naukowym. W przypadku sporu prawnego dotyczącego zasadności podwyżki czynszu wskaźnik prosty, w odróżnieniu od kwalifikowanego wskaźnika czynszu, nie ma wartości dowodowej.

Te luki wykorzystują właściciele, aby ominąć górny próg czynszu

Jeśli wynajmowana nieruchomość została nowo wybudowana lub gruntownie zmodernizowana, wynajmujący mogą pobierać ceny wyższe od górnego limitu czynszu. To samo dotyczy sytuacji, gdy poprzedni najemca płacił czynsz wyższy o ponad 10% od lokalnego czynszu porównawczego. Różne luki pozwalają więc właścicielom na obejście górnego limitu czynszów:

• Umeblowane mieszkania: Jeśli wynajmujący oferuje umeblowane wynajmowane mieszkanie, może pobrać za to dopłatę. Prawo nie reguluje wysokości podwyżki czynszu. W praktyce wynajmujący zazwyczaj doliczają do miesięcznego czynszu 2% aktualnej wartości mebli.
• Dodatkowe koszty: Najemcy powinni zwracać szczególną uwagę na rachunki za media. Nie wszystkie wymienione koszty mogą zostać faktycznie przeniesione na najemcę.
• Czynsz indeksowy: W tym modelu wysokość miesięcznego czynszu obliczana jest na podstawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który corocznie publikuje Federalny Urząd Statystyczny. Indeks pokazuje średnie koszty utrzymania wszystkich prywatnych gospodarstw domowych w Niemczech. Jeśli koszty dla konsumentów wzrosną, czynsz również wzrośnie. Jedynie początkowy czynsz musi być zgodny z przepisami dotyczącymi kontroli czynszów. Teoretycznie czynsz może na przestrzeni lat wzrosnąć powyżej czynszu maksymalnego ustalonego w ramach górnego pułapu czynszu.

Co mogą zrobić najemcy, jeśli zapłacą za dużo czynszu?

Jeżeli najemca odkryje, że jego czynsz jest o ponad 10% wyższy od lokalnego czynszu porównawczego, musi poinformować wynajmującego o naruszeniu górnego limitu czynszu. Dopiero po złożeniu skargi nadwyżka czynszu może zostać zablokowana. Najemcy, którzy mają wątpliwości co do prawidłowości ustalonego czynszu, powinni najpierw skontaktować się ze stowarzyszeniem najemców lub zasięgnąć porady prawnej u prawnika.