Jako najemca musisz się umieć bronić. Co robić kiedy…

…właściciel chce podwyższyć czynsz?

Sprawdź czy ma do tego prawo. Czynsz nie może przekroczyć średniej w danej miejscowości. Natomiast w przeciągu trzech lat nie może wzrosnąć o więcej niż 15-20 procent. Poza tym obowiązują następujące regulacje:

– Od ostatniej podwyżki czynszu musi minąć co najmniej dwanaście miesięcy, by mogło dojść do kolejnej (wyjątek: wzrost kosztów eksploatacji, modernizacja).

– Właściciel musi uargumentować podwyżkę np. wykazem przeciętnych wysokości czynszu.

– Podwyższenie czynszu musi nastąpić na drodze pisemnej. Od daty jego otrzymania masz dwa miesiące na jego sprawdzenie i ewentualne odwołanie.

…właściciel chce wypowiedzieć umowę najmu?

Do wypowiedzenia umowy najmu niezbędny jest konkretny powód! W grę wchodzą między innymi zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, złamanie postanowień umowy przez najemcę (niepłacenie czynszu), burzenie budynku. Możesz odwołać się pisemnie od wypowiedzenia umowy na dwa miesiące przed wygaśnięciem umowy najmu. Warto zaczerpnąć porady adwokata.

…właściciel zgłosił zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych?

Może to zrobić, jeżeli sam potrzebuje mieszkania lub chce go wynająć bliskim (np. partnerowi życiowemu, dzieciom, rodzicom, wnukom). Nie obędzie się jednak bez zachowania odpowiednich terminów. Wypowiedzenie umowy wymaga formy pisemnej i musi dotrzeć do wszystkich najemców mieszkania, którzy są wymienieni w umowie. W innym wypadku wypowiedzenie umowy jest nieważne.

…właściciel żąda, abyś zapłacił za naprawę?

Właściciel ma do tego prawo, ale w ograniczonym stopniu. Umowa najmu powinna ustalać wysokość, w jakiej musisz ponieść koszty utrzymania mieszkania. Granicy nie ustala jednak prawo. Eksperci mówią o maksymalnie 100 euro od naprawy i 6-8 procentach czynszu rocznego (bez ogrzewania). Wszystko, co przekracza te kwoty, powinien pokryć właściciel.

…właściciel chce doliczyć koszty modernizacji do czynszu?

Właściciel ma do tego prawo, o ile na skutek modernizacji warunki mieszkalne rzeczywiście ulegną poprawie lub przyczynią się do ograniczenia zużycia wody i energii. W sumie właściciel może doliczyć 11 procent kosztów modernizacji do czynszu rocznego.

Przykład: Dwa nowe okna szybą ze szkła izolacyjnego kosztowały właściciela łącznie z montażem 1 500 euro. Właściciel może doliczyć 11% (165 euro) do Twojego rocznego czynszu – daje to 13,75 euro więcej miesięcznie.

…właściciel nie zwraca kaucji?

Niemieckie sądy przyznają właścicielom okres czasu na sprawdzenie czy najemca nie zalega z jakimiś kosztami dodatkowymi. Wypłacenie kaucji może opóźnić się od trzech do sześciu miesięcy. Jeżeli jednak właściciel w ogóle nie chce oddać kaucji, należy udać się po poradę do adwokata lub związku najemców.

…sąsiedzi cały dzień oglądają bardzo głośno mecze piłki nożnej?

To normalne że w domu wielorodzinnym słychać sąsiadów, dlatego też najważniejszą zasadą jest tolerancja. Prawo wprowadza jednak ciszę nocną w godzinach od 22:00 do 6:00. Jeżeli Twój sąsiad ogląda głośno mecz piłki nożnej lub bawi się na prywatce, zachowując ciszę nocną, ma on do tego prawo. O tym czy hałas przekracza dopuszczalną granicę musi zdecydować sąd.

Warto wpierw porozmawiać z sąsiadem i poprosić go o ściszenie telewizora. Jeżeli to nie pomoże możesz zgłosić sprawę właścicielowi. Całkiem możliwe, że izolacja dźwiękowa w budynku jest za słaba.

Musisz również pamiętać, że są dźwięki, które musisz znosić niezależnie od pory dnia i nocy – np. płacz dziecka.

…właściciel nie naprawia drzwi wejściowych?

Właściciel jest zobowiązany do przeprowadzania napraw. Dotyczy to zwłaszcza drzwi wejściowych, klatki schodowej czy windy. Kiedy popsuły się drzwi wejściowe musisz koniecznie powiadomić o tym właściciela, nawet kilkakrotnie. Jeżeli zignoruje zgłoszenie, masz trzy możliwości:

– możesz go do tego zobowiązać wnosząc skargę do sądu,

– sam pokrywasz koszty naprawy i żądasz sądownie zwrotu kosztu,

– zmniejszasz czynsz.

…chcesz zmniejszyć czynsz?

O wszelkich brakach lub usterkach właściciel musi zostać poinformowany pisemnie. Dopuszczalna jest forma elektroniczna np. e-mail. Od momentu zgłoszenia masz prawo do zmniejszenia swojego czynszu. W piśmie do właściciela powinieneś jasno zaznaczyć, że żądasz usunięcia usterki. Czynsz może zostać zaniżony od momentu jej wystąpienia.

…sąsiad grilluje na balkonie?

Ogólnie rzecz biorąc, grillowanie na balkonie, tarasie lub w ogrodzie jest dozwolone, a sąsiedzi muszą to zaakceptować. Istnieją jednak dwa wyjątki:

– grillowania zakazuje umowa najmu lub regulamin budynku,

– dym nie może dostać się do sąsiednich mieszkań.

…sąsiedzi zostawiają buty na klatce schodowej?

Klatka schodowa jest pomieszczeniem wspólnym. Teoretycznie najemcy nie mają prawa do pozostawiania na klatce schodowej swoich butów. Toleruje się pozostawienie mokrych butów na wycieraczce aż do wyschnięcia. Kategorycznie nie wolno jednak stawiać półki na obuwie w przejściu.  Wtedy musisz porozmawiać z zarządcą budynku.

…z mieszkania sąsiadów unosi się zapach jedzenia?

Osoba odpowiedzialna za tworzenie się zapachu jest zobowiązana mu zapobiegać. Wietrzenie nie może następować przez otwarcie drzwi na korytarz, lecz okna czy za pomocą okapu kuchennego. Jeżeli sąsiad się do tego nie stosuje, w Twoim interesie leży udowodnienie tego właścicielowi.

Zapachy są trudniejsze do zgłoszenia niż hałas. Jeżeli sprawa jest naprawdę poważna, skorzystaj z pomocy adwokata lub związku najemców.