Mieszkańcy Niemiec stoją bardzo często przed sądem właśnie z powodu prawa najmu. Sprawy dotyczące zakazu posiadania zwierząt domowych czy dylematy dotyczące sprzątania chodnika zajmują wiele sądów rejonowych i krajowych. W roku 2014 odbyło się 280 000 rozpraw.
To jednak tylko niewielka część sporów pomiędzy najemcami a właścielami. Okazuje się że 97 procent z 1,1 mln. przypadków udało się rozwiązać bez udziału sądu. Niemniej jednak sprawy dotyczące prawa najmu stanowią jedną piątą wszystkich postępowań cywilnych. Niemiecki Związek Najemców (Mieterbund DMB) oraz Związek Ochrony Najemców (Mieterschutzbund MSB) od lat zbierają decyzje sądu.
Poniżej znajdziesz najważniejsze z nich dotyczące spraw od użytkowania balkonu po naprawy kosmetyczne.
Palenie papierosów – według grafiku?
Ogólnie rzecz biorąc, możesz palić papierosy w wynajmowanym mieszkaniu do woli – chyba że umowa najmu kategorycznie tego zabrania. Jeżeli jednak tak nie jest, właściciel musi liczyć się z osadzaniem nikotyny na ścianach. Wyjątek stanowi „nadużycie użytkowania wynikającego z umowy”. Wtedy jako osoba paląca jesteś zobowiązany do pokrycia szkód – np. w momencie, gdy śladów nie da się pokryć zwykłym malowaniem, lecz wymagana jest zmiana tynku. Podobnie rzecz się ma z podłogą – jeżeli wymaga szlifowania, musisz pokryć koszty.
Palenie na zewnątrz również może przysporzyć problemów – jeżeli dym papierosowy przeszkadza sąsiadom musisz w ostateczności ustalić z nimi plan palenia papierosów.
Zwierzęta domowe – kiedy kot nie może wprowadzić się razem z Tobą?
Zgodnie z Federalnym Trybunałem Sprawiedliwości (BGH), właściciele mieszkania nie mogą zabronić najemcom posiadania psów i kotów. „Taka klauzula dyskryminuje jednak najemców, ponieważ nie precyzuje niczego”, twierdzą specjaliści. „Z drugiej strony, nie oznacza to, że najemcy mogą posiadać koty i psy w drodze wyjątku.” Lepiej ustalić na jakich zasadach będzie przebiegać trzymanie zwierząt w mieszkaniu. Właściciele psów i kotów powinni wziąć również pod uwagę interesy sąsiadów.
Odśnieżanie – zajęcie dla rannych ptaszków?
Osoba wynajmująca może przenieść obowiązek odśnieżania i sypania chodnika na najemcę. Choć do niego należy sprawdzanie czy najemca wywiązuje się z tego obowiązku, może mu w tej kwestii zaufać. Zawarcie szczegółów na ten temat w umowie najmu jest szczególnie ważne w przypadku odpowiedzialności za upadek osób trzecich.
Jeżeli musisz zajmować się odśnieżaniem, powinieneś trzymać się zegarka. Prawo nakazuje, by chodniki były odśnieżone w godzinach od 7:00 rano do 20:00 wieczorem. Odśnieżanie przed godziną 6:00 nie jest obowiązkiem, w niedziele i święta przed godziną ósmą również.
Renowacje kosmetyczne – koniec z obowiązkowym malowaniem?
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, które nie było wyremontowane, nie musisz remontować go przed wyprowadzką. Malowanie ścian czy zaszpachlowanie dziur nie jest Twoim obowiązkiem, choć kiedyś rzeczywiście tak było. Teraz musisz pomalować mieszkanie, jeżeli wynajmowałeś je tak długo, że nadszedł termin renowacji ustalony w umowie. Jeżeli wyprowadzasz się przed upływem tego terminu, osoba wynajmująca nie może obciążyć Cię żadnymi kosztami – nawet ich częścią.
Braki – czyli czego można wymagać od właściciela?
Właściciel musi zająć się zgłoszonymi brakami – nawet po latach. Jest on również zobowiązany do utrzymania przedmiotu najmu w dobrym stanie i przeprowadzania niezbędnych napraw – na przykład izolacji dźwiękowej. Poza tym najemca musi mieć możliwość równoczesnego korzystania z dużych urządzeń i małych urządzeń AGD (np. pralki i odkurzacza) niezależnie od wieku mieszkania.
Jeżeli usterki czy braki są tak duże, że uniemożliwiają Ci korzystanie z mieszkania na zasadach określonych w umowie najmu, możesz ją zerwać w dowolnym momencie. Dotyczy to również przypadku, gdy mieszkanie ma 77 metrów kwadratowych wielkości, podczas gdy umowa głosi, że 100.
Koszty eksploatacji – błędy, które kosztują
Koszty dodatkowe płatne z góry muszą pokrywać się z faktycznym zużyciem. Właściciel może podwyższyć opłaty tylko na bazie precyzyjnych i bezbłędnych obliczeń.
Błędne obliczenie kosztów eksploatacji możesz zgłosić do dwunastu miesięcy od otrzymania rachunku – późniejsze zgłoszenia tracą ważność. Dotyczy to również kilkukrotnej reklamacji rachunku, w którym właściciel popełniał ten sam błąd. Właściciel ma prawo do poprawienia rachunku za koszty eksploatacji w powyższym terminie i zażądania większej ilości pieniędzy lub rozliczenia nadwyżki.
Podnajem – delikatna sprawa
Zgodnie z prawem musisz poprosić właściciela o zgodę oraz przedłożyć dane osoby, której chcesz wynająć pokój w wynajmowanym przez Ciebie mieszkaniu. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, a Ty mimo to wynajmiesz pokój, właściciel może natychmiast zerwać zawartą z Tobą umowę. Sprawa dotyczy również wynajmowania pokoju turystom przez portale internetowe.
Zdarzają się jednak wyjątki od reguły. Czasem sąd zezwala na podnajem, jeżeli najemca jest w stanie zasadnie go uargumentować. Na przykład sąd rejonowy w Monachium zgodził się na podnajem świeżo rozwiedzionej kobiecie, aby mogła w ten sposób zmniejszyć swoją opłatę za mieszkanie.
Sobota – dzień roboczy czy jednak nie?
Najemca jest zobowiązany do opłacenia czynszu z góry, najpóźniej do trzeciego dnia roboczego miesiąca. Sobota nie liczy się jednak jako dzień roboczy, ponieważ większość banków urzęduje od poniedziałku do piątku.
Sobota liczy się jako dzień roboczy przy wypowiedzeniu umowy. Pismo musi dotrzeć do właściciela do trzeciego dnia roboczego danego miesiąca, jeżeli ma on się wliczać do terminu wypowiedzenia umowy. W tym wypadku sobota liczy się jako dzień roboczy, ponieważ poczta dostarcza przesyłki sześć dni w tygodniu.
Umowa najmu na czas nieokreślony – kiedy właściciel ma prawo do jej rozwiązania?
W przypadku umowy najmu na czas nieokreślony właścicielowi będzie bardzo ciężko „pozbyć się“ swoich lokatorów. Dokładnie rzecz ujmując, będzie to możliwe tylko wtedy, gdy najemca nie wywiąże się ze swoich obowiązków lub właściciel będzie mógł udowodnić, że potrzebuje mieszkania na potrzeby własne, do których zalicza się np. planowane wykorzystanie go do celów zawodowych – np. założenia kancelarii prawniczej. Jeżeli w budynku znajduje się inne wolne mieszkanie, o którym właściciel nie poinformował najemcy, rozwiązanie umowy jest nieważne.
Właściciel może również wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony w momencie, gdy planuje zburzenie całego budynku, który nie spełnia wymogów mieszkaniowych lub którego remont nie jest już możliwy.
Poza tym właściciel może rozwiązać umowę, jeżeli najemca zalega z opłatami – nawet z przyczyn od niego niezależnych.
Balkon – uwaga na spadające doniczki
Spędzasz dużo czasu na swoim balkonie? Nic dziwnego, ze chcesz go urządzić jak najbardziej komfortowo i dostosować do swoich potrzeb. Wstawienie krzeseł, leżaków czy stołów nie stanowi z punktu widzenia prawa żadnego problemu. Masz również wolną rękę w wyborze kwiatów i doniczek, dopóki nie psujesz ogólnego wyglądu bloku. Należy jednak uważać ze skrzynkami na kwiaty, które wolno mocować po zewnętrznej stronie balkonu. Należy przy tym uważać, by w czasie wiatru nie spadły. Kiedy dojdzie do takiej sytuacji jesteś odpowiedzialny za wyrządzoną krzywdę materialną lub osobistą.
Grillowanie – kiełbaska z grilla powodem zerwania umowy?
Nadchodzi lato, a wraz z nim ochota na grillowaną kiełbaskę czy stek. Wpierw radzimy zapoznać się z umową najmu, ponieważ sąd w Essen orzekł, że grillowanie na balkonie lub tarasie może być zabronione. Jeżeli nie dostosujesz się do umowy i zlekceważysz upomnienie, właściciel może wypowiedzieć umowę. Również w ogrodzie należy uważać, by nie przeszkadzać sąsiadom.
Public Viewing – czyli wspólne świętowanie
Mistrzostwa Europy Piłki Nożnej 2016 tuż, tuż. Jeżeli planujesz kibicować ulubionej drużynie wraz z grupą przyjaciół, powinieneś zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Ogólnie rzecz biorąc, świętowanie w ogrodzie, na balkonie czy tarasie z 24 uczestnikami jest dozwolone. Sądy orzekły również, że głośne rozmowy czy śmiechy podczas takich uroczystości są rzeczą normalną. Jako gospodarz imprezy musisz jednak pamiętać, że od godziny 22:00 obowiązuje cisza nocna. W innym wypadku musisz liczyć się z interwencją policji. Warto wziąć sobie do serca, że na osiedlu hałas w ciągu dnia nie może przekroczyć 55 decybeli – czyli nie więcej niż przeciętny odkurzacz. Również wywieszając flagę należy się upewnić czy nie przeszkadza ona innym lokatorom.
