Wynajem jako dodatkowe źródło dochodów to częsty przypadek. Większość właścicieli nie zdaje sobie jednak sprawy z faktu, że prawo najmu dotyczy wszystkich. Wiadomo, że w przypadku prywatnego wynajmu można przymknąć oko na niektóre paragrafy, jednak podstawowe regulacje muszą zostać zachowane. Tłumaczenie się niewiedzą nic nie da, a konsekwencje mogą być nieprzyjemne. Co robić, by nie doszło do problemowej sytuacji?

1. Przed zawarciem umowy

Masz do wynajęcia świetne mieszkanie w dobrej cenie – pamiętaj, to Ty wybierasz najemcę. Jako właściciel musisz upewnić się czy nowy lokator będzie w stanie zapłacić za czynsz. Zasięgnij informacji.

Potencjalni najemcy z kolei powinni uważać na tzw. „Umtriebsentschädigung”, czyli odszkodowanie na rzecz właściciela, jeżeli umowa nie została zawiązana. Takie postępowanie jest nielegalne i nie musisz niczego płacić.

2. Podpisanie umowy

Wbrew powrzechnej opinii umowa najmu nie musi zostać zawarta na piśmie, by była wiążąca. Ustne ustalenia mają taką samą wartość. Gdy jednak przewidziana jest umowa pisemna, staje się ona wiążąca dopiero po jej podpisaniu. Umowy na piśmie mają tę zaletę, że są praktyczne gdy dochodzi do sytuacji spornych.

3. Kaucja (Mietkaution)

Kaucję należy wpłacić na blokowane konto założone na imię i nazwisko najemcy. Kiedy właściciel nie chce zgodzić się na takie rozwiązanie, najemca może żądać zwrotu kaucji lub pomniejszyć o jej wartość opłatę za czynsz.

Właścicielom radzimy żądać kaucji po wcześniejszym jej ustaleniu w umowie. Kaucja stanowi zabezpieczenie, kiedy powstają odsetki za czynsz, koszty dodatkowe lub szkody. Jej wysokość nie może przekroczyć trzykrotności miesięcznego czynszu.

4. Protokół przy wprowadzeniu się do mieszkania (Antrittsprotokoll)

Jeżeli właściciel nie sporządzi protokołu przed wprowadzeniem się nowego najemcy, nie będzie mógł udowodnić, że ten wyrządził jakąś szkodę. Zaleca się zatem sporządzenie takiego protokołu i przedłożenie go najemcy do podpisania. Z kolei najemca powinien sprawdzić czy protokół zawiera wszystkie braki, inaczej poniesie za nie odpowiedzialność. Gdy znajdziesz jakieś niedociągnięcia lub szkody dopiero po jakimś czasie, należy jak najprędzej poinformować o nich właściciela – najlepiej pisemnie.

5. Zmniejszenie czynszu (Mietzinssenkung)

Spadek ogólnej wartości czynszu dotyczy wszystkich płatników. Właściciel nie ma obowiązku przekazania różnicy najemcy, wielu wynajmujących jednak tak postępuje.

6. Podwyższenie czynszu (Mietzinserhöhung)

Właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia najemcy wszelkich zmian na jego niekorzyść na specjalnym formularzu udostępnianym w danym kantonie. Zawiera on informacje o możliwości odwołania od decyzji (Anfechtungsmöglichkeiten).

Ustna informacja lub sporządzona na normalnym papierze jest nieważna. W takim wypadku właściciel musi powtórzyć całą procedurę na właściwych drukach.

7. Koszty dodatkowe (Nebenkosten)

Najemca jest zobowiązany do opłacania tylko tych kosztów dodatkowych, które zostały ustalone w umowie. Wszystkie inne opłaty obejmuje czynsz netto. Przy spłacie części należnej kwoty najemca musi przedłożyć roczne zestawienie płatności. W zależności od wysokości salda jest zobowiązany do nadpłaty pieniędzy lub otrzyma należną wartość z powrotem.

Jako najemca warto od czasu do czasu sprawdzić rozliczenie kosztów dodatkowych. Na pewno nie powinny znaleźć się na nim koszty naprawy.

8. Braki (Mängel)

Właściciel jest zobowiązany do utrzymywania mieszkania w dobrym stanie. W momencie, gdy użytkowanie mieszkania na zasadach określonych w umowie jest niemożliwe, dochodzi do braków. Może chodzić np. o uszkodzony piekarnik czy inny element wyposażenia mieszkania. Najemca ma prawa do odszkodowania oraz obniżenia wysokości czynszu do momentu usunięcia usterki.

W przypadku problemów najemca może udać się do organu rozjemczego (Schlichtungsstelle). Wpierw powinien jednak przedłożyć właścicielowi termin, do którego musi usunąć usterkę. Mniejsze usterki najemca musi natomiast naprawić sam.

9. Remont (Renovation)

Właściciel ma prawo do przeprowadzania remontów i przebudowy budynku, o ile będzie brał pod uwagę lokatorów i poinformuje ich o planie prac. W czasie ich trwania najemca ma prawo do płacenia niższego czynszu.

Najemca powinien pamiętać, że nie musi płacić czynszu, jeżeli wypowiedział umowę najmu i opuszcza mieszkanie nim minie okres, za który opłacił czynsz, a właściciel zaraz rozpoczyna remont.

10. Klucze do mieszkania (Wohnungsschlüssel)

W szczególności prywatni właściciele zachowują klucz do wynajętego mieszkania, mimo że nie mają do tego prawa – chyba że najemca wyrazi zgodę. Gdy właściciel wejdzie do wynajmowanego mieszkania dopuszcza się naruszenia miru domowego (Hausfriedensbruch).

Najemca ma prawo do wymiany zamka, jeżeli właściciel po upomnieniu nie odda mu klucza.

11. Wypowiedzenie umowy przez najemcę (Kündigung durch den Mieter)

Umowę najmu należy wypowiedzieć pisemnie – ustnie nie jest ważne. Aby wypowiedzenie stanowiło wartość dowodową, należy najlepiej wysłać je pocztą. Do konfliktów z właścicielem dochodzi najczęściej w momencie, gdy najemca chce wcześniej rozwiązać umowę, proponując swojego następcę.

Kiedy właściciel odmówi wskazanemu przez najemcę następcy (Nachmieter), mimo że ten jest wypłacalny i niczego nie można mu zarzucić, obecny najemca nie musi w dalszym ciągu opłacać czynszu. Ponieważ jednak to najemca zrywa umowę, musi dowieść, że proponowany przez niego następca spełnia wszystkie wymagania. W sytuacjach problemowych należy zaczerpnąć fachowej dorady.

12. Wypowiedzenie umowy przez właściciela (Kündigung durch den Vermieter)

Tutaj należy pamiętać o odpowiednim formularzu – bez niego wypowiedzenie umowy jest nieważne. Gdy mieszkanie było wynajmowane większej ilości osób, należy wysłać wypowiedzenie każdej z nich. Inaczej również nie będzie ważne.

13. Oddanie mieszkania (Wohnungsabnahme)

Przed zakończeniem stosunku najmu mieszkanie należy wysprzątać. Często sporządza się w tym momencie także protokół (Abnahmeprotokoll).

Mała wskazówka dla najemcy: nie podpisuj niczego, z czym się nie zgadzasz lub zgłoś swoje zastrzeżenia. Nie odpowiadasz za normalne ślady użytkowania (np. małe zadrapania na podłodze, cienie po wiszących obrazach itp.). Znaczne szkody musisz natomiast pokryć – ich wysokość kształtuje się według wartości w danym czasie (Zeitwers), a nie według nowej wartości (Neuwert).