Zdaniem ekspertów potencjał jest duży. Według wyliczeń Instytutu ifo do 2030 roku zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe może spaść o 12 proc. Głównym powodem jest rozwój pracy zdalnej.
Mniejszy popyt na biura oznacza, że część istniejących budynków może stracić swoje dotychczasowe przeznaczenie. Zamiast pozostawiać je puste, można je przebudować i wykorzystać jako mieszkania. „Trzeba pomyśleć o nowych rozwiązaniach” – mówi monachijski architekt Rudolf Hierl, jeden z pionierów tego typu przebudów. Jak podkreśla, potrzebne rozwiązania już istnieją.
W centrum Monachium powstają mieszkania dla studentów
Hierl prowadzi obecnie projekt przebudowy biurowca w centrum Monachium. Budynek znajduje się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, między uniwersytetem a Ogrodem Angielskim. W przyszłości mają tam powstać mieszkania dla studentów.
Obiekt pochodzi z lat 70. XX wieku. Architekt przekonał właściciela, aby zamiast wyburzać budynek i stawiać nowy, przebudować już istniejący. Nie jest to jednak proste zadanie. „Przebudowa jest bardziej złożona i wymagająca niż budowa nowego obiektu” – zaznacza Hierl.
Biurowce muszą bowiem spełniać inne wymagania niż budynki mieszkalne. W trakcie przebudowy trzeba między innymi dostosować je do przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej, izolacji akustycznej i ochrony przed hałasem. Konieczna może być również poprawa izolacji cieplnej.
Dodatkowym problemem mogą być substancje szkodliwe. W przypadku monachijskiego budynku istniały obawy dotyczące azbestu. Ostatecznie jednak nie znaleziono żadnych szkodliwych materiałów.
Hierl uważa, że odpowiednio przeprowadzane przebudowy mogłyby szybko poprawić sytuację na napiętym rynku mieszkaniowym. „Przebudowy trzeba chcieć i trzeba potrafić je przeprowadzać” – podkreśla architekt.
Potencjał dla 100 tysięcy osób
Skala możliwości jest znacząca. Eksperci szacują, że około jedna trzecia pustych powierzchni komercyjnych w Niemczech nadaje się do stosunkowo szybkiego przekształcenia w mieszkania.
W siedmiu największych niemieckich miastach mogłoby to oznaczać stworzenie w ciągu kilku lat mieszkań dla około 100 tys. osób. Problem polega jednak na tym, że właścicielom nie zawsze opłaca się zmieniać przeznaczenie budynków.
Mieszkania mniej opłacalne niż biura
Jeżeli spełnione są odpowiednie warunki, przekształcanie biur w mieszkania jest „niezwykle sensowne” – ocenia Benedikt Boucsein, profesor urbanistyki na Uniwersytecie Technicznym w Monachium.
Takie rozwiązanie ma kilka zalet. Pozwala ograniczyć emisje związane z budową nowych budynków, a jednocześnie może przyczynić się do ożywienia istniejących dzielnic. Nie trzeba bowiem zajmować kolejnych terenów pod zabudowę.
Jednocześnie istnieje poważna bariera ekonomiczna. Jak wskazuje Boucsein, wynajem powierzchni komercyjnych jest zazwyczaj bardziej opłacalny niż wynajem mieszkań. Z tego powodu wielu właścicieli nie ma wystarczającej motywacji, aby inwestować w przebudowę biurowców.
Sytuację mogłyby zmienić ulgi podatkowe oraz publiczne programy wsparcia. Niemiecki rząd chce wykorzystać potencjał pustych powierzchni. W ramach programu „Gewerbe zu Wohnen” zamierza wspierać przebudowę obiektów komercyjnych na mieszkania. Właściciele mogą otrzymać na ten cel do 300 tys. euro dofinansowania.
Boucsein uważa jednak, że potrzebne jest połączenie wszystkich dostępnych instrumentów. Przy obecnej skali deficytu mieszkań nie ma już jednego rozwiązania, które mogłoby samo rozwiązać problem.
Problem zaczyna się od cen gruntów
Według profesora TU Monachium pozostaje jeszcze bardziej fundamentalna przeszkoda. Chodzi o sposób funkcjonowania rynku gruntów. „Dopóki nasze społeczeństwo akceptuje spekulowanie gruntami, we wszystkich aspektach urbanistyki znajdujemy się w trudnej sytuacji” – mówi Boucsein.
Posiadanie gruntu i oczekiwanie na wzrost jego wartości nadal może być bardzo opłacalne. W efekcie właściciele nie zawsze są zainteresowani szybkim wykorzystaniem posiadanych działek lub nieruchomości.
To z kolei utrudnia tworzenie tanich mieszkań. Sama przebudowa pustych biur może więc zwiększyć podaż lokali, ale nie rozwiąże wszystkich problemów niemieckiego rynku mieszkaniowego.
Monachijskie projekty pokazują jednak, że wykorzystanie istniejących budynków może być jednym ze sposobów na zwiększenie liczby mieszkań. Szczególnie istotne staje się to w sytuacji, gdy część powierzchni biurowych może w kolejnych latach przestać być potrzebna.
Źródło: zdfheute
Zdjęcie: magnific
