Zurych na szczycie światowego rankingu ryzyka
Dla osób szukających mieszkania to coraz większe wyzwanie. Dla właścicieli nieruchomości – potencjalne ryzyko gwałtownej korekty cen. Według najnowszego globalnego „Bubble Index” UBS Zurych ma najwyższe ryzyko bańki na rynku nieruchomości spośród analizowanych miast na świecie.
Badanie objęło ceny mieszkań w 23 światowych metropoliach. Zurych zajął pierwsze miejsce w rankingu, wyprzedzając m.in. Tokio, Miami, Nowy Jork i Hongkong. Wskaźnik dla Zurychu wyniósł 1,69, podczas gdy dla Tokio było to 1,54, a dla Miami 1,41.
W pierwszej dziesiątce znalazły się także:
- Dubaj – 1,16,
- Seul – 1,13,
- Genewa – 1,12,
- Lizbona – 1,04,
- Amsterdam – 0,95,
- Madryt – 0,86,
- Los Angeles – 0,69.
W porównaniu z poprzednim rokiem ryzyko wzrosło w Zurychu, Dubaju, Seulu, Genewie, Lizbonie i Madrycie. W Tokio, Miami, Amsterdamie i Los Angeles wskaźnik spadł.
Dlaczego mieszkania w Zurychu są tak drogie?
W ciągu ostatnich 20 lat ceny mieszkań w Zurychu rosły szybciej niż w każdej innej analizowanej metropolii. Jednym z głównych czynników jest napływ wysoko wykwalifikowanych pracowników z zagranicy. Szczególnie duże znaczenie mają specjaliści z branży IT i sztucznej inteligencji. Wysokie zarobki tej grupy zwiększają popyt na mieszkania.
Jednocześnie rynek mierzy się z bardzo ograniczoną podażą. Wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 0,11 proc. i pozostaje blisko zera. Dostępność mieszkań na własność również utrzymuje się znacznie poniżej historycznego poziomu.
Na ceny wpływają także niskie stopy oprocentowania kredytów hipotecznych. W efekcie rynek staje się coraz bardziej zależny od utrzymania korzystnych warunków finansowania.
Dlaczego Zurych, a nie Genewa?
Problemy nie dotyczą wyłącznie Zurychu. Genewa również znalazła się w kategorii podwyższonego ryzyka. Także nad Jeziorem Genewskim niskie koszty finansowania przyczyniają się do utrzymywania nierównowagi na rynku.
Zakup mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych w jednej z największych światowych metropolii oznacza dziś bardzo wysokie wydatki. Według ekonomistów UBS w większości analizowanych miast bieżące koszty posiadania nieruchomości, czyli raty kredytu hipotecznego i utrzymanie mieszkania, pochłaniają już ponad 40 proc. dochodu brutto najlepiej zarabiających osób.
Jak rozpoznać bańkę na rynku nieruchomości?
UBS wskazuje kilka podstawowych sygnałów ostrzegawczych. Należą do nich przede wszystkim:
- oderwanie cen nieruchomości od dochodów i wysokości czynszów,
- nadmierny wzrost akcji kredytowej,
- zbyt intensywna działalność budowlana.
Analiza tych czynników pozwala określić, które rynki mogą być szczególnie podatne na korektę.
Trzeba jednak podkreślić, że „Bubble Index” nie przewiduje, kiedy dokładnie ceny nieruchomości mogą zacząć spadać. Wskaźnik pokazuje poziom podatności rynku na korektę, a nie termin ewentualnego załamania.
Co właściwie oznacza bańka mieszkaniowa?
Bańka na rynku nieruchomości powstaje wtedy, gdy ceny mieszkań przez dłuższy czas pozostają znacząco zawyżone, między innymi w wyniku spekulacji. Problem polega na tym, że skalę przewartościowania można zazwyczaj w pełni ocenić dopiero po gwałtownym spadku cen. Jeżeli dojdzie do takiej korekty, wartość nieruchomości może w krótkim czasie znacząco się obniżyć.
W przypadku Zurychu autor badania Matthias Holzhey ocenia jednak ryzyko takiego scenariusza jako stosunkowo niewielkie. „W Zurychu oprocentowanie kredytów hipotecznych jest znacznie niższe niż w sąsiednich krajach” – mówi Holzhey. Jego zdaniem stabilizująco działa również zwiększenie aktywności budowlanej. „Oba te czynniki działają stabilizująco” – podkreśla autor badania.
Właściciele mieszkań nie muszą na razie obawiać się gwałtownej przeceny
Według Holzheya przeciętny właściciel mieszkania czy domu w Zurychu na razie nie musi obawiać się, że jego nieruchomość wkrótce znacząco straci na wartości. Ewentualna korekta cen mogłaby natomiast mocniej uderzyć w deweloperów. Dotyczy to zwłaszcza firm, które obecnie realizują w mieście wiele drogich inwestycji.
Jeżeli luksusowe mieszkania przestaną znajdować nabywców, deweloperzy mogą ograniczyć liczbę podobnych projektów. Przyczyną byłaby mniejsza potencjalna rentowność nowych inwestycji.
Źródło: blick
Zdjęcie: magnific
