Ważnym elementem umowy jest przede wszystkim podział na strony umowy najmu. Należy ustalić, kim jest najemca, a kim wynajmujący. Tylko po takim podziale najemca otrzymuje wszystkie prawa i obowiązki zawarte w umowie. Wynajmujący mieszkanie powinien też ustalić, co pozostawia najemcy do wykorzystania. Lista ta powinna uwzględniać także takie pomieszczenia jak piwnica czy pralnia.
Umowy najmu można zawierać na czas określony lub nieokreślony. Większość mieszkań w Szwajcarii wynajmuje się jednak na czas nieokreślony. W takiej sytuacji obie strony muszą przestrzegać poszczególnych zasad i terminów wypowiedzenia umowy. Należy ustalić także wysokość czynszu oraz, czy występują jakieś koszty dodatkowe. Jeśli ich nie ma, trzeba założyć, że są one zawarte już w czynszu. Jeżeli określono tak w umowie najmu, to najemca musi wpłacić też kaucję. Wpłaca się ją na specjalne konto kaucyjne, by zapewnić wynajmującemu zabezpieczenie. Jej wysokość odpowiada zaś maksymalnie sumę trzech czynszów i musi być wcześniej określona w umowie najmu. Za zgodą wynajmującego najemca może wynająć mieszkanie podnajemcom.
W umowie najmu reguluje się wysokość czynszu netto, kosztów dodatkowych oraz terminy wypowiedzenia. Ogólne warunki umowy najmu (Allgemeine Vertragsbedingungen) obowiązują tylko, gdy zostały wspomniane w umowie. Warto zawsze dokładnie przeczytać warunki zawarte w umowie, ponieważ wszystkie, które odbiegają od obowiązującego prawa, są nieważne. Oznacza to, że mimo podpisu, zawarte postanowienia mogą być nieważne. Przykładowo więc nie obowiązuje zasada według, której najemcy muszą opłacać wszystkie naprawy, które nie przekraczają 1% rocznego czynszu. Okazuje się bowiem, że mieszkańcy lokalu nie muszą płacić rachunków za naprawy wykonane przez fachowców. Jedynie za małe naprawy, któryvh nie musi wykonać fachowiec, płaci najemca. Przed wprowadzeniem jakichkolwiek zmian w umowie najmu, najemca musi zostać poinformowany poprzez specjalny formularz urzędowy. Każdą zmianę może też podważyć w odpowiednim urzędzie w przeciągu 30 dni od otrzymania informacji o podwyższeniu czynszu.
Koszty dodatkowe i opłaty za ogrzewanie wynajmujący może pobierać w formie przedpłaty lub ryczałtowo. W przypadku przedpłaty najemca płaci comiesięcznie daną kwotę z góry i otrzymuje od wynajmującego dokładne rozliczenie roczne. Należy jednak uważać, by kwota była odpowiednio wysoka i pokrywała wszystkie koszty, by zapobiec dużej dopłacie na koniec roku. Najlepiej zapytać jeszcze przed podpisaniem umowy, jak wysokie były koszty w ciągu ostatnich trzech lat. Inną formą jest ryczałt. W tym przypadku najemca nie otrzymuje jednak rozliczenia rocznego. Warto też zapytać wynajmującego, jak wysokie były koszty ostatnich lat, by zapobiec płaceniu zbyt dużych kwot. Brak kosztów dodatkowych zawiera tylko opcja czynszu, w który wliczone są dodatkowe opłaty.
Jeśli zawarto tak w umowie, wynajmujący może żądać też kaucji za wynajem. Ta musi zostać wpłacona najpóźniej do dnia wprowadzenia się do mieszkania. Pieniądze powinno wpłacać się na zablokowane konto, które wynajmujący otwarł na nazwisko najemcy. Należy też uważać na oferowane ubezpieczenie kaucji. W takim wypadku najemcy nie płacą dosłownej kaucji, lecz coroczne opłaty bankowi, które nie są jednak zwrotne. Za szkody odpowiada w tej opcji ciągle najemca.
Warto też zapytać wynajmującego, ile płacili poprzedni najemcy. Każdy przyszły najemca ma prawo do takich informacji. W niektórych kantonach obowiązuje nawet tzw. obowiązek przedstawienia nowemu najemcy wysokości ówczesnego czynszu. Jeśli początkowa wysokość czynszu będzie znacząco wyższa (ponad 10%) niż opłaty za mieszkanie poprzednich najemców, nowy mieszkaniec może ją podważyć w ciągu 30 dni od przekazania kluczy. Jednak najpierw warto skontaktować się ze szwajcarskim stowarzyszeniem najemców.
Specjalne zasady obowiązują zaś w przypadku czynszu za wynajem lokalów przedsiębiorstw, garażów, czynszu progresywnego oraz umowy najmu na mieszkania luksusowe. Przed podpisaniem warto papiery więc pokazać ekspertom. Taki rodzaj umów różni się bowiem od zwykłych umów najmu i może zawierać między innymi różne haczyki. Kto nie przeczyta dokładnie małego druczku, musi więc liczyć się z ogromnymi nadpłatami.
